案例简介

2009年大壮与小帅签订购房合同，约定总价值130万元，房款分两次付清，第一次在交房屋“三证”时，第二次在交钥匙时。随后，大壮支付小帅购房款60万元，小帅用该款归还了银行贷款并将抵押的房产证取回。1个月后，小帅向大壮发函：要求解除购房合同，退还其购房款，并补偿利息。大壮拒绝，并诉请继续履行。小帅诉讼中提出大壮首付款未到一半，构成违约。

专业分析

法院认为：①从合同约定内容看，双方对合同总价款、首次付款时间、首次付款出卖人义务达成了一致意见，但对首次付款额约定并不明确。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方均未提供合同生效后对首次付款额另行达成的补充协议，而二手房屋买卖交易中，首付50%亦并非该行业通常的交易惯例。

②从双方履行义务看，大壮履行了其作为房屋买受人主要合同义务——付款义务，支付部分房款60万元，小帅收取了该60万元并出具了收条。之后，小帅用该60万元归还了银行贷款，取回了之前抵押在银行的房屋产权证件。小帅该系列行为应视为对大壮首次付款额的肯定，及为房屋办理过户登记手续做的准备。从双方往来信函看，小帅解约信中并未说明系大壮支付首次付款额不符合合同约定构成违约原因，其表示会“退还购房款，补偿利息”亦可说明并非因大壮存在违约而要求解除合同。

③双方在合同中并未明确约定解除合同条件。当事人是否可解除合同，要看是否存在法定解除合同情形。本案并不存在不能实现合同目的或迟延履行主要债务、明确表示不履行债务等根本性违约情形，小帅要求解除合同无法律依据，判决双方继续履行合同。

律师提醒

二手房买卖合同双方对首付款金额约定不明，出卖人以此为由拒绝协助买受人办理房屋过户手续的，应不予支持。

相关法条

《民法典》第五百一十条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

第五百一十一条当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：

（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。

（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。

（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。

（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。

（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；因债权人原因增加的履行费用，由债权人负担。

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。