看到有专家在说，十月份因为各项利好政策逐步落地，房地产市场已经开始起死回生。

这可真是太稳中向好了。

但十月的成交数据真的好转了吗？

至少上海没有。上海十月份的成交数据不如九月，只有1.4万套，远低于预期。

这还不说，九十月本来就有传统的金九银十的说法。

所以，这个说法并不可靠。

现在经常会看到有一种说法很流行，说是人口出生率下降了，房子没人要了。

其实这个说法很扯淡，但却很容易吓唬人。

人口出生率确实下降了，但这不是房价下跌的主要原因。

一个简单的反例是，九十年代的时候电视机基本普及了，电视机厂商那时候就都死了吗？

并没有。因为那时候只解决了有没有的问题，后面还需要满足更多更高的要求。

比如从黑白到彩色，从早先那种大屁股到后来的平板电视，从之前的显像管到数字电视。

进入新世纪之后，因为房地产行业的火爆，需求就更多样了。

所以，电视机厂商并没有因为电视机的普及就整个行业都消失，而是在继续发展。

房地产也是一样的。

虽然现在看起来全国的房屋套数确实很多，但真正过剩的其实是在农村、县城等等。

因为这些地区的人口在流出，而房子过去十多年却增加了很多，当然就过剩了。

对于大城市，尤其是一二线城市来说，房子并没有过剩，仍然有很多刚需。

这一点万科的郁亮说得很准确，过去只是解决了有没有的问题，现在需要解决好不好的问题。

因为大城市的房子里，套数占比最高的是老破小，各方面条件都很差。

但这些老房子有个起码的好处，配套成熟，总价低，交通方便，生活也方便。

而且，越是大城市，这种老房子越多，市区的房子里占比也越高。

原因不难理解，这些大城市原先的人口数量就比较多，所以有大量的存量老房子。

在过去十多年高速发展起来的新一线和二线城市，这些年人口都翻了三四倍。

所以这些城市老房子的存量比较小，主要是这些年新建的房子。

这些老房子一直是刚上车的年轻人比较容易入手的，也就是所谓的上车盘。

比如上海，这些年的房产成交量中，六七成都是二手房贡献的。

而在二手房里，这种老房子占比也相当高。

这也是老房子的一大优势，总价低、配套成熟，所以流动性好。

等到收入高一些之后，想要改善，住得更好一些，就会换更大一些、环境更好的。

这也是为什么很多人期待认房不认贷政策的原因。

因为之前的限购政策把相当一部分改善性需求也压住了，等于人为降低了房产的流动性。

那么，人口出生率下降对房地产会不会有影响呢？

肯定会有，但不会这么快，因为这需要有个传导周期。

就像人口出生率刚开始下降，幼儿园不会马上就过剩。

新生儿大幅度减少，传导出房子过剩的效果，需要十几二十年才会出现，没这么快。

至少在今年上半年之前，房地产行业低迷的主要原因都是过紧的房地产调控政策。

还有一个很容易吓唬人的说法，因为房价太高，遏制了消费。

在这个问题上，有个社科院的专家说得比较好。

他说，房价如果下跌，对真正的有钱人影响比较小，而对中低收入群体影响比较大。

因为对真正的有钱人来说，房产在其资产结构中占比较低，所以房价下跌影响比较小。

而中低收入家庭的资产结构中，房产占比比较高，有些可能到了七八成。

对于这种家庭而言，房价下跌的影响就是显而易见的。

房价每下跌一些，他对未来的预期就降低一些，消费就会相应减少一些。

就像炒股一样，你的股票在上升期，虽然你没卖，只是浮盈，但你还是觉得自己赚钱了。

因为觉得自己赚钱了，那么消费就会比较有底气一些。

如果你的股票在下跌期，虽然还是没卖，只是浮亏，但你还是会觉得自己亏钱了。

因为你觉得自己亏钱了，钱少了，自然会减少消费，节衣缩食。

所以说，对消费影响非常大的一个因素是预期。

对未来的预期越好，信心越足，消费越多。

对未来的预期越差，信心越少，消费也就减少。

在这个意义上说，一方面指望房价下降，一方面指望扩大消费，这是自相矛盾的。