物业租赁管理模式

根据业主的实际需求、物业项目的特点、物业周边的情况及租赁市场的发展状况等因素，物业服务企业形成了不同的物业租赁管理模式。业主与物业服务企业在不同的管理模式下，承担的责任不同。常见的物业租赁管理模式有包租转租模式、出租代理模式和物业服务委托模式。

(一）包租转租模式

1.具体做法

物业服务企业在接受业主物业租赁管理委托时，将出租物业全部或部分以固定租金包租下来，然后负责转租，即物业服务企业对承接的物业再分别出租。

2.双方责任及利弊

在这种模式下，业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的固定租金。在租赁市场不景气或不易把握，或物业租赁非主营业务时，业主通常选择包租转租模式，将租赁市场风险转移物业服务企业此时既要承担物业的租赁经营活动，又要负责物业的管理和服务工作。物业服务企业承租物业，除赚取物业服务费外，还可能从租赁经营活动中获取一定的利润。但是，在包租转租模式下，以固定的租金包租物业，如房屋出租率较低、房屋空置率过大、物业租赁市场价格波动、国家地方相关政策变化等因素所导致的亏损风险，将由物业服务企业自行承担。所以物业服务企业以这种方式租赁管理物业时要充分考虑上述因素影响，避免或减少风险。

(二）出租代理模式

1.具体做法

业主全权委托物业服务企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务工作，物业服务企业只获得租金收入一定比例的代理佣金。

2.双方责任与利弊

在这种模式下，业主不负责具体的物业租赁工作，所获取的利润是扣除代理佣金后的全部租金收入，但要承担一定的市场风险。

此时，物业服务企业按委托代理合同，从事租赁活动以及租赁过程的管理和服务工作，并根据委托代理合同承担一定的责任。若由于物业服务企业管理不善或租赁经营活动出现失误给业主带来经济损失，物业服务企业将承担相应赔偿责任。出租代理模式下，物业服务企业需要承担一定的风险，但较之包租转租模式，所承的担风险比较小，尤其是在租赁市场不景气时，房屋空置对业主的影响要大于对物业服务企业的影响。在租赁经营活动中，物业服务企业所得到的只是佣金。虽然佣金多少与租赁经营获利多少有关，但从性质上分析它得到的仍然是佣金而不是租金。

(三）物业服务委托模式

1.具体做法

业主自己直接负责租赁活动，不让物业服务企业介入物业租赁活动，只让物业服务企业负责物业管理服务工作。

2.双方责任及利弊

委托管理模式下，业主负责物业租赁的所有活动，承担全部的市场风险，同时也获取全部租金收入。物业服务企业只负责物业管理和服务工作，只获取物业服务费，租赁经营活动所获得利润的多少与物业服务企业无关。只要没有失职行为，物业服务企业就不需要承担任何物业租赁经营活动所带来的风险。在物业租赁市场活跃时，业主通常会选择这种管理模式。