你所在的城市的房价到底贵不贵？未来的房价是涨还是跌呢？这是几乎所有人都特别关心的问题，但是遗憾的是绝大多数的人都是在凭感觉购买房产，其背后的逻辑根本经不起推敲。那么，怎样精确地计算出一个城市未来房价的涨跌呢？

房价波动

其实，房价一点都不复杂，不管之前你有没有买个房子，你都能成为预测房价的专家。

首先，我们来看一个误区，即一个地方的房价高到当地人买不起了，那么就判定这个城市的房价有泡沫了，这个时候就不该再买房了，比如说北上广深的核心区的房产已经达到了七八万甚至十几万每平方米了，那么北上广深的房价就一定有泡沫了吗？北上广深作为一线国际化大都市，与世界著名的纽约市、伦敦市、东京市相比其实房价是便宜的，在我看来，你要准确把握一个城市的房价高不高或者未来的房价还涨不涨？你只要掌握三个指标加上一个公式就足够了。

房价增速=收入增速 物价增速 城市化速度

这三个指标分别是收入增速、物价增速、城市化速度，一个公式就是房价增速=收入增速 物价增速 城市化速度，简单地说一个城市的收入增速就是GDP的增速，物价增速就是通货膨胀率的增速，城市化率就是每年有多少外来人口的流入，因此，未来一个城市的房价增速都可以通过这个公式算出来的。

比如，在过去20年，我国国内平均GDP的增速是9.5%，物价上涨是2.5%，城市化率是每年增长1.3%，我国房价增速=收入增速 物价增速 城市化速度，即我国国内房价的增速是13.3%，这是个什么概念呢？具体的说就是每隔5.5年左右房价就要翻一番，每过20年房价就要上涨12倍，这是个平均情况，对于一二线城市可能上涨的要快一些，三四线城市的房价可能上涨的慢一些。以深圳为例来验证一下这个公式的正确与否，在20年前深圳的房价大概是5000元左右，20年后的今天深圳的房价已经达到了7万至8万元每平方米，房价的涨幅超过了12倍。

繁华的深圳

在以东莞为例，在20年前东莞的平均房价是2250元/平方米，目前东莞的平均房价是26000元/平方米，差不多在过去20年房价也上涨了12倍左右。

按照这个公式来计算，有些地方的房价是会下跌的，以东北的鹤岗为例，2019年鹤岗的的GDP增速是5%，物价上涨率以全国平均水平计算大概是2.5%，但是黑龙江城市化率大约是-10%，具体到鹤岗可能会更严重一些，就拿黑龙江省的平均水平计算，鹤岗的房价增长是-2.5%，可以看出鹤岗的房价常年位居全国倒数第一也就不足为奇了。

在世界其他国家的房价增速也可以用这个公式即房价增速=收入增速 物价增速 城市化速度进行精确预测的

在世界其他国家的房价增速差不多也是可以用这个公式即房价增速=收入增速 物价增速 城市化速度进行精确预测的，因此，房价泡沫别乱喊，还没涨到天花板，收入物价城市化，三大指标定房价。

有房才有家