房产熔断后怎么拿地（房地产拿地熔断什么意思）

明日土拍场，注定腥风血雨一场。

9月7日，成都主城区将迎来集中供应阶段，6宗包囊三圣乡、中和、武侯新城、建设路、光华等多个热门板块的共计517亩优质地块，将站在镁光灯下迎接各方壕客的竞价。

除却土地市场“久旱逢甘露”的热烈，明日土拍另一重要看点当“熔断4.0”莫属，本次土拍规则新增“住宅竞自持”，具体细则为“配建并无偿移交定量租赁住房限价竞买续竞配建并无偿移交租赁住房面积”和“限价竞买竞自持商品住房面积比例抽签竞得”。这是成都土拍继最高限价熔断、熔断后摇号、竞商业自持后，政府控制过热土地市场的再次发力。

那么，上述细则到底何意？具体何为？有何影响？记者带你一同了解。

房产熔断后怎么拿地,房地产拿地熔断什么意思(1)

宗地出让文件截图

熔断4.0到底何意？

——“住宅竞自持” 只租不能卖

与熔断3.0的“商业竞自持”类似，本次熔断4.0要求的“住宅竞自持”，就是指开发商竞拍的是自持住宅面积，这部分自持面积，未来只能专门用于向公众出租而不能对外销售，而且租期也会受到严格限制。

其实，“住宅竞自持”土拍并非成都首创。早在2016年11月，北京就已试行该模式，最终开发商自持住宅面积都竞报到了100%。继此，天津、杭州、厦门、佛山等城市也加入到了“自持住宅”模式行列。在这些城市的前例中，有些直接禁止开发商将“自持住宅”进行销售、转让或以租代售；有些设定“禁售期”，即在竞自持比例之后再绪竞自持年限。今年6月佛山市南海区桂城拍卖的住宅地块自持年限就被竞报到了商品住房的最高年限——70年！就等于说，这块地建成的房子在土地使用期内（若不续约）均不能卖。

熔断4.0具体何为？

——无偿移交或自持20%租赁住房

其实不管熔断几代，都是政府确定土地竞得人的方式之一。而本次“竞住宅自持”主要涵盖两种不同流程。

其一是“配建并无偿移交定量租赁住房限价竞买续竞配建并无偿移交租赁住房面积”， 1-5号宗地以该种方式确定竞得人，该5宗地均最低需配建并无偿移交占宗地计容住宅总建筑面积20%的租赁住房。具体竞拍为：

①竞拍地价，报价高者拿地。当报价达到最高限价后触发熔断，进入第二步。

②续竞无偿移交租赁住房面积比例。比例从20%开始，阶梯为1%，比例高者拿地。

③如果无偿移交比例达到100%，则首个报100%比例者拿地。

另外一种为“限价竞买竞自持商品住房面积比例抽签竞得”， 6号宗地以该种方式确定竞得人，该宗地需最低自持占宗地计容住宅总建筑面积20%的租赁住房。具体竞拍为：

①竞拍地价，报价高者拿地。当报价达到最高限价后触发熔断，转入第二步。

②竞自持租赁房屋面积比例。比例从20%开始，阶梯为5%，比例高者拿地。

③若自持比例达到100%，则转入抽签，中签者拿地。

熔断4.0有何影响？

——考验开发商资金及经营能力对地王项目*伤力大

自持租赁住房带来的最直接结果就是：房子只能租，不能卖，开发商拿地成本及建安成本无法立即回笼，修建好的自持部分还需要自己去招租，此外地块还有其它的限制条件，这极大的考验了开发商的资金实力和经营能力。一些不善于资本运作或运营的小开发商在这一过程中被慢慢拖垮，难以为继最后被市场淘汰；相比之下，资金雄厚的大开发商要容易得多。有人就认为，竞自持是很多开发商玩不起的游戏。

专家指出，竞自持对于“地王”项目而言，*伤力巨大。高地价、高溢价的“地王”项目，使得项目整体成本上升，这对资金提出了更高的要求。其实，我们能从以17160元/㎡楼面单价拿下武侯新城的金茂，或者说前不久坐实“退地门”的重庆新鸥鹏身上看到一些实例。

——推进住房租赁市场发展减缓刚需人群购房压力

随着近日国家《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》的发布，发展租赁市场已成难以逆转的趋势，而成都也被列在12个首批发展住房租赁市场的试点城市。西南财经大学经济学院副教授刘璐认为：竞自持能否推行成功因城市而异，但住宅竞自持无疑将加快推进大中型城市住房租赁市场；而发展租赁市场有利于刚需型购房群体的分流，减缓城市的供需压力的同时也能在一定程度减少刚需人群的买房压力；因此，竞自持可以看做是一种从土地市场着手推动房地产的调控的新思路。

政策放置老百姓身上，最为关心的就是自持租赁住房对房价的影响。有人认为，自持对于增加住房供应以及平抑房价都有积极的作用。也有人认为，表面上看，这种方式和缓了房价的猛涨，但事实上可能会造成开发商和消费者共同哄抢房子的局面，减少未来市场住宅的供应量，或许还会刺激房价进一步上涨。控制“需求端”，不会让需求消失，一旦时机成熟，很多潜在需求还是会释放出来。“竞住宅自持”究竟对于稳定房价有无促进作用，还需时间检验。

明日开拍的6宗地信息

1号宗地：

房产熔断后怎么拿地,房地产拿地熔断什么意思(2)