◆经济导报记者 杜杨

车位交易时有哪些“雷区”？业主购买时又该如何“排雷”？为此，经济导报记者专访了山东省律师协会地产专业委员会委员、山东康桥律师事务所高级合伙人邓莉律师。她表示，买卖车位还是要优先考虑产权车位，因为业主处置起来更加方便；而“人防车位”的处置就没有那么方便，相对容易“触雷”。

“人防设施禁止任何组织或者个人破坏、侵占，也不能买卖；但按照谁投资谁受益的原则，开发商对属于人防设施的地下车库拥有‘收益权’，建成车位后可以出租，也可以转让使用权，‘人防车位’也由此而来。”邓莉如是分析，“现在很多小区的车位，有相当一部分为‘人防车位’。”

正如其所言，当下“人防车位”已经非常普遍。经济导报记者发现，济南不少小区地下车位几乎都是“人防车位”，“产权车位买不到”成了业主共识。还有的小区“人防车位”的使用权转让价，与产权车位的所有权出售价处同一价位，“人防车位”的“买卖”已经非常普遍。

“一般来说，我们所谓‘人防车位’，‘买卖’的实际是其长期使用权；无论开发商是出租，还是转让‘人防车位’的使用权，这都是其正当权利。”邓莉分析说，“如果此类合同涉及‘车位买卖’‘所有权转让’等内容，就明显违反了国家法律。”

所以邓莉认为，业主从开发商处购买车位，首先就要弄明白，买下来的到底是“所有权”还是“使用权”。

“如果购买的是产权车位，与开发商签订的就是‘买卖合同’，业主可以要求开发商出具相应的规划书，再实地考察一下，看看车位是不是在规划书上的位置，再看看车位划定规不规范、有没有尺寸不够、堵门、占用过道等现象。如果都没问题，正常情况下就可以判断为产权车位。”邓莉表示。同时她还提醒，即便是产权车位，以前也发生过“车位画线失误”的案例，“就是出现了车位尺寸不够、堵门、占用过道等现象，后来开发商全部涂掉重新画的线；这样，即便车位产权本身没有问题，业主使用起来也有隐患的，所以购买时需要谨慎。”

买卖产权车位有“雷区”，那受让“人防车位”的长期使用权，问题自然也不少。邓莉提醒，“既然‘人防车位’不能买卖，所以业主签署的就不会是买卖合同，而是‘使用权转让合同’或‘租赁合同’，相关协议中约定的车位使用期限不同于产权期限，受限于法律规定的最长租赁期限或者人防工程的规定使用期限等；其次，人防车位的二次转让程序相对复杂一点，需要经过开发商或物业公司同意，以及到人防办备案，比较影响业主的后续处置。”

因此，车位无论是交易过户、抵押还是转租，一张产权证明就能让这些处置简单化，自然是交易的首选；如果买不到产权车位，受让“人防车位”的长期使用权也未尝不可，但消费者二次转让等后续处置可能会有所不便。

（编辑：张广德 曲波）