前些天，东二环的保利锦上打出“即将开盘”的口号，10月21日该项目5#楼正式取证入市：

1、

2022年5月27日，保利地产以8.12亿元拿下宗地2022-24号塔头七期出让地块，溢价率6.3%，楼面价为22931元/㎡。土地面积：24.14亩，容积率：2.2，限高：60米，商品住宅销售指导均价为35000元/㎡。

从土拍信息可知，保利锦上的22931元/㎡的楼面价和35000元/㎡的商品住宅销售指导均，为项目留下充足的利润空间。

从2021年集中供地以来，在福州拿地的外来国企和央企的新盘开盘普遍加速，厦门建发和保利项目.在拿地4-6个月即开盘的，比比皆是。这次保利锦上从拍地到取证，不到5个月，除了项目体量相对小，这对于开发商的产品力、各部门协调运转能力，无疑提出了更高的要求。反观去年福州国企兜底的地块，如今的推盘节奏就很一般。

2、

项目占地24亩，共规划6栋8-18F住宅，共计268户，以116㎡四房、125㎡四房、142㎡四房为主，社区采用纵横布局，其中1/5/6#楼18层；2/3#楼17层；7#楼8层。

从具体楼栋价值来看：

7#楼为南向沿街的联体楼，共计8层，属无架空层的一梯两户，主力户型为116㎡，共计32套；

5#和6#是社区的楼王，共计18层属于有架空的两梯两户，主力户型为142㎡，共计68套；

3#为社区内部楼栋，有架空的两梯两户，主力户型为125㎡；

1#、2#北侧临街道，其中1#有配套用房，均为两梯两户的125㎡户型

1#、2#和3#共计168套。

本次取证的是5#楼，具体一房一价表如下：

5#楼为两梯两户，均为141㎡户型，公摊为22.12%，相对较小。

从价格来看，起步价在3万，最贵的是次顶楼的38850元的1801单元；另外1401单元和1301单元价格相同 ，并未受到数字影响；总体来说遵循同层东端比西端贵，高楼层比矮楼层贵。价格差方面，高楼层之间差距较小，而低楼层之间，差距较大，所以有能力就选择高楼层。

3、

项目周边有尾盘的榕发悦乐郡，该项目入市价格在3.3-36万之间，分为多个区域，基本没有社区配套。项目在2021年底入市，分多批次入市，通过多批次蓄客，人为控制供给量，从而寻找匹配购买力，最终去化良好。

本次保利锦上首批仅5#楼34套入市，估计是想试水楼市，假如首开能打开市场，再继续顺推。

从市场来看，保利锦上的户型较好，加上二环内区位优势和纯商定位，在市场竞争力较强。对比国企的榕发悦乐郡，互有胜负，甚至略占上风。

榕发悦乐郡开盘，只有购买车位的，才给与首开优惠，不知道保利本次营销策略是否依样画葫芦？假如是裸卖，那么性价比就来了；反之，则参考榕发悦乐郡。

从本次5#楼3.6万均价，以及全盘35000元销售指导价，我们可以推出，临街的四栋楼价格可能会低一些，是未来走量的房源。

从目前来看，该项目面临同区域另一宗姊妹地块竞争，即保利和国贸合作的晋安湖天琴湖，从市场来看，持续不断的新盘面市，为东二环板块集聚了强大的人气虹吸效应，但是也消耗不少购买力。

从9月晋安网签数据看，改善购房者活跃度在下降，该项目首开成绩是否会受影响？