本文专门写给想在青岛买房子的外地人，或者在青岛住了不久的外地人。
这部分朋友对青岛的城市空间结构不熟悉，曾经问过我很多次重复的问题，所以这次统一做一个分析。
我国大部分的城市都位于平原地带，城市发展往往采取摊大饼的方式，距离城市中心越近的房子价格越高。
这一点，在青岛有些地方不太合适，上述这些朋友有疑问的地方也正是在此。
01 城阳南
已经有不止一人指着下图中的区域对我说，这块地方更加靠近青岛市区，是不是值得买：
这一块地方位于城阳南部，临近李沧区，在地理上确实更加靠近青岛市区。
这一区域西边属于流亭街道，东边属于夏庄街道，新房价格在1.4-1.7万之间，明显低于更靠北的城阳街道。要知道，城阳街道的新房价格已经在2万左右。
更靠近市区的流亭街道、夏庄街道房价却低于更靠北的城阳街道，这看似不合理，其实细分析是有其合理之处的。
本地人不会那么傻，放着“位置好”、价格低的房子不买，却去买位置“更偏”的城阳街道。
我们细数青岛市区的扩张过程会发现，市北区政府在市北区的最南边，与市南区只有一路之隔；李沧区政府在李沧区的最南边，与市北区、崂山区只有1.5公里的距离。
到了城阳区，则把区政府放在了临近即墨区的城阳街道：
这虽然与历史传承和流亭机场的原因有关，但也不能完全解释过去。
其实，市北、李沧把区政府放在南边，除了离权力中心更近点，更多地还是想借力发达区域。
可李沧区本就是市内发展最落后的一个区，西边的楼山后都是大工厂，东边的十梅庵遍地小厂房、城中村，对于城阳的发展实在没有多少带动作用。
城阳把区政府放在了城阳街道，区中心自然就在城阳街道。
长期以来，流亭街道、夏庄街道和李沧北部一起组成了青岛市区面积庞大的“破落地区”，工厂、平房和杂乱的环境是其典型特征。
所以这一区域房价低于城阳街道是一个正常现象，高了反而不正常。
那么这一区域未来的前景如何？房价最终能否超过城阳街道？
这还是要取决于区域发展的成果。
不过，随着流亭机场的搬迁，再加上楼山后、流亭街道进入青岛的发展重点区域，这一块地方未来的发展前景还是值得看好的。
西边的流亭、楼山后会是产业 住宅区，东边的夏庄、十梅庵会是居住区，未来发展成熟并与南边的李村、沧口和北边的城阳街道连起来后，这一区域将成为青岛楼市的新贵。
但这需要很长时间。
不过，和郊区、远郊区相比，这一近郊区起码距离市区更近，未来也更加值得期盼。
02 后海
青岛是一个海滨城市，海景房自然是最贵的存在。
但青岛市区有一大片区域临海，房价却涨不上去，让外地人很是奇怪：
市南、市北、李沧、城阳西边临近胶州湾的区域房价都比不上东边，市南还好说，毕竟东边也有海，市北、李沧、城阳东边没有海，为什么房价还要比西边的“海景房”要贵？
这其实还是要从青岛城市扩张的历史说起。
青岛城市的发源地在胶州湾，胶州湾沿岸的团岛、西镇、大小港、湖岛、四方、沧口、楼山后等区域已经发展了近百年。
这些区域已经有城市模样的时候，东部的辛家庄、麦岛、浮山后、新都心、东李等地方还是农村，这一现状甚至持续到2000年前后。
对于区域发展来说，历来是拆迁容易，改造难。
东边的村子拆迁后变成了路宽、楼新、景美的新地方，西边的老房子、老工厂改造、拆迁却很缓慢，很多还是改造一部分，保留一部分，以至于发展到现在环境嘈杂、脏乱差的既视感，自然讨不了买房者的喜，房价怎么能涨得过东边。
另一方面，西边的这些区域虽然临海，可这边是传统的后海，没有礁石也没有景点，更兼之冬天风大，还有环湾路、铁路横亘南北，这就造成了“有海无景”的现实问题。
于是，东边的浮山后卖到3.5万，西边的老四方只能卖到2万；东边的东李卖到2.5万，西边的沧口甚至卖不到2万。
这一价格差已经存在了很多年，未来还将维持很多年。但这并不意味着西边的房子不能买。
东边适合改善，西边适合刚需，这是我的经验，也是实际情况。
03 老黄岛
黄岛有一块让外地人迷惑的地方，这就是老黄岛。
这所以说是老黄岛，是因为这里是黄岛区最先发展起来的地方。
胶州湾隧道通车之前，黄岛轮渡的起点就在这个地方，那时候这里就是黄岛对接青岛市区的窗口。
青岛因港而生、因港而兴，而青岛港黄岛港区也在这个地方。
黄岛的城市轮廓最先在这里成形，黄岛的叫法最先在这里开始，所以黄岛中心南迁后，这里就获得了一个名字：老黄岛。
这个地方发展早、临海，房价是不是很高呢？
答案相反，这里的房价在1万左右，不但远低于黄岛南部薛家岛、金沙滩、唐岛湾，低于胶南的灵山湾，甚至要低于距离青岛市区35公里的胶南市区。
这让很多外地人不理解。
青岛正在修建胶州湾第二隧道，黄岛端出口即在老黄岛；青岛未来的地铁2号线黄岛端出口也在这里。
隧道 地铁，这不就是黄岛南部发展起来的基础条件吗？同样条件，老黄岛不行吗？
其实，老黄岛的问题，还是发展太早了，积重难返，身上背得东西太多了。
当年，黄岛南部是从一张白纸绘制起来的；而老黄岛已经有成片的多层老房子、平房、小厂房，还有青岛港和繁忙的大货车，这些都不容易搬，也很难改造。
更严重的是，这里是青岛的石化重地，几个著名的石化企业都在这里，我们从卫星地图上成片的罐区就能一目了然：
从上图可看出，这一片地方北边是石化企业，南边是大片的集装箱，中间狭窄的地方为老房子、平房、小厂房，这怎么改造发展？
在历史上，青岛发生的几个大事故都在这里：
1989年黄岛油库发生特大火灾爆炸事故，造成19人死亡，100多人受伤。
2013年中石化黄潍输油管线一输油管道在舟山岛路与刘公岛路附近发生泄漏爆炸，造成35人死亡、166人受伤。
后面这起事故甚至改变了我国对待石化企业安全生产的态度，更是衍生出不少专门的规章制度，可谓在我国影响深远。
所以，这里的石化企业和港口不搬迁，其楼市就不会发展起来。
04 张村
很多人也对张村区域很迷惑：
这个地方属于崂山区，因为崂山区有贵族基因，很多买房者就对这里高看一眼。
这里的房价和北边的东李相当，甚至更低，吸引着不少的买房者。
房价低自然有低的原因，天上不会掉馅饼，只会掉陷阱。
从上图我们就可以看出，这一区域南边是大片的城中村，北边是成片的厂房，实际环境十分恶劣。
所以，这里虽然属于崂山区，但房价甚至比不过东李。
对于买房者来说，我的建议是刚需可以买这里，追求高端改善的还需止步，因为这里目前就一个楼盘，其品质实在是一般。
这一片是崂山区城市更新的头号重地，计划未来三年拆迁完毕。这个地方一旦改造完毕，未来的房价超过东李不成问题。
除以上四处外，青岛其他地方基本遵循着离市区越远房价越低的规律，就不一一分析了。
本文来自*青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析
