很多人谈及"深圳小产权"........

其实 , 所谓"小产权" , 只是一个大统称 , 包含所有非正规类型的各种房子。

常说的"深圳小产权" , 其实分好多种。

有些是完全违法 , 有些是相对下安全的。

农民房/村委统建房/开发商统建房/大红本房/一些拆迁房/无证房/猪肝本/军产房........等等等等 , 这些其实都可以全归类为"小产权"。

小产权 , 最常见的有两种 ,

一 : 农民房(宅基地上自建)

为私人持有的宅基地上建的楼房 , 深圳的城中村中大部分是这一类。



城中村农民房

农民房 , 简单来说有三种类型。

A) 严重违建(09.6.2后建的算)~

深圳在2012/2013年时 , 已勒令全市停建。这类就是在之后加建起来的。

B)"历史违建"(09.6.2前建的)~

不符合之前的规定标准 , 超出规定建筑面积480平方米(120平方米一层×4层)的楼栋。由于属超建 , 就没有经过考验 , 没有国土绿本 , 只有"历史遗留回执"｡



历史遗留回执

C) 合法报建 , 经过合法验收 , 全栋是只有480平米以内的 , 国土绿本房~

基本上 , 被交易最多的 , 是B)类~

A)类 , 买了 , 政府可以有权强拆不赔 , 赔也是赔很少。

C)类 , 一开始已清楚说明不能交易 , 只能自用與承继~~原村民/原村民后代反口的机会极大 , 法律也只是保障原村民 。因为都在不动产权中心还登记过的 , 后期付钱买了的人 , 到遇拆迁时随时都不能确权。

B)类 , 09.6.2前自建 , 是超480平的 , 政府当时发出了一张"历史遗留回执"的东西 , 算是没说犯法也没说合法 , 睁一只眼闭一只眼。但在拆迁的角度 , 以前有两证一书 , 有了历史遗留回执 , 就不是严重违建 , 补偿相对下也会补得足~~



农民房

农民房 , 一般的都为私下交易 , **这毫无疑问 , 都是不符合政策法规的**~

过往 , 所谓的"交易过程" , 看着也是挺为儿戏~

先付订金 , 保有订金收据 , 然后再一次性把尾款付清。

而这种房子 , 都没有本 , 有的都只是合同 , 一般就是"集资合作建房合同"或"集资分配合同" , 內裡会有过往上手/上上手/上上上手的复印本 , 复印本作废 , 最后的一手为正本。

而"非原始户"的农民房(即改动过的农民房楼栋~) , 得房率普遍缩水严重 , 一个声称的60平方单位 , 套内可以只有30平方。甚至好多也是"按套算" , 连面积也忽略了。如看到单价卖1万 , 整除开入面套内面积 , 实则套内单价就是2万以上.......

所谓的"新开售" , 其实就是独栋"超建农民房" , 将入面全部翻新再拆售。通常样板房中都会放一些迷你家私 , 让人看起来错觉好像好大那样........

二 : 村委统建房(村委股份有限公司 , 持有的集建地上统建)

独有历史的问题 ,

深圳经过"土征" , 村委全变成"公司" , 村民全变成"*"~

因此深圳是没有"农村"的。

"统建房"由村委股份有限公司持有 , 在深圳 , “村民“变“股民“ , 拥有股份｡

统建房 , 有似商品房规模的小区花园 , 关内较多~

以往统建房交易 , 需要到村委做登记过户 , 村委颁发"小绿本"(集体产权证 , 附有村委的盖章)........但自从2021年初时 , 政府已明文禁止了村委盖章。那时还有不少人付了钱却不能过户 , 想要退房/交易无效的纠纷。



统建房

统建房



总结 :

深圳的"小产权" , 最主要问题/风险 , 无论是上述哪种 , 都存在有巨大得益时可能会有"权属争拗".........

能买商品房肯定最好买商品房 , 正规的纯住宅70年产权性质的独立红本商品房 , 一定是无容置疑的最佳选择~~

但是每人的经济能力都不一样 , 在高昂的房价压力下 , 人们对自住的需求 , 也是各有适合自己预算的选择。

个人认为 , 风险较小的 , 买过来纯自用是可以的。毕竟全市的城中村 , 也容纳了过半数的人口。

但投资什么的 , 就真的不要有期望 , 顶多赌一下拆迁。

虽然以往来说 , 深圳的拆迁案例 , 一般是有"25位房屋编码"的单位都会补偿 ,

但具体也要看所在区域 , 还要看拆迁项目"棚改" , "旧改"还是"土地整备" , 开发商主导的城市更新项目或是政府主导的利益统筹项目........也是截然不同的。