在农村，宅基地的私下买卖情况的时有发生。有些已落户城市的原村民将原有宅基地转让给本村村民，甚至转让给外村村民。但遇到土地征收时，原村民会后悔不已，要求取得征地补偿款，买卖双方就此产生纠纷。

这里面涉及到哪些法律知识呢？下面中征律师通过一则案例给大家作专业讲解。

陈先生家在江苏省无锡市，2019年5月，其母亲原所在的村落被纳入征迁范围，得到消息的陈先生又喜又忧。喜的是老家的老房子遇拆迁，有获得补偿的机会；忧的是老房子早在2000年初时就被卖与他村村民。

虽然这十几年来，关于老房子买卖协议无效、应该归还房屋这件事，陈先生与买方一直在沟通，但直至遇征迁时，也未解决这件事。

征迁过程中，陈先生一直向征迁方主张自己和几位姐姐才是老房子的合法权利人，征收补偿权益应该由自己和几位姐姐享有，但征迁方一直未予认定。

在这期间，陈先生一直通过信访的方式向有关部门反映情况，但得到的回复仍是不予认定。此时的陈先生才认清现实，纵使有理，也要通过有效的法律途径寻求解决办法。

2021年年初，陈先生委托律师介入处理，随后提起确认房屋买卖协议无效的诉讼。经过一审审理，法院虽然判决确认了案涉房屋买卖协议无效，但并不支持陈先生要求分割征迁补偿款的诉讼请求。

那么，陈先生为何虽然取得了确认房屋买卖协议无效的胜诉判决，却无法获得部分补偿款呢？

首先，依据2015年《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》第七点第二项关于农村房屋买卖问题的规定，在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效。

也就是说，最高人民法院依据土地管理法等法律法规，结合司法实践作出的司法文件，明确了农村房屋买卖合同效力认定的问题。

其次，上述规定也明确“可以探索合同无效后的损失范围和过错比例的研究。比如，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。”也就是说，司法文件对合同无效后的结果怎样裁判处理也提供了指导。

看到这里，也许您会有疑问，既然最高人民法院都规定了可以就补偿款分配进行利益均衡后予以裁判认定，为何本案陈先生提出的分割补偿款诉求却没有获得法院的支持呢？

这就不得不提到2016年11月30日《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中关于农村房屋买卖问题的规定，即“在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。

未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。”这里规定的关键点是“一审法庭辩论终结前，涉案土地性质是否发生变更”。

应用到本案，即如果一审法庭辩论终结前，案涉房屋所占土地因为已经完成征收程序，土地性质由集体土地变更为国有土地的，此时违法情形消失（指非本村集体经济组织成员买卖宅基地的违法行为），那么案涉房屋买卖协议就不会被认定无效，后续的无效结果，即拆迁补偿款的分割也就不存在了。

本案中，法院虽然判决确认案涉房屋买卖协议无效，但却以土地性质已经发生变更，违法情形消失为由对陈先生要求分割补偿款的诉求不予支持，还是延续了最高人民法院的裁判指导。

纵观本案，陈先生本可以拿到一部分或全部补偿款的，关键点就是时间问题。如果陈先生早一些向法院提起确认合同无效的诉讼，或最迟也要在征迁刚开始时启动诉讼程序，还是有机会获得法院的支持，获得全部或者部分补偿款。

寻求法律救济，启动维权程序一定要趁早，时机真的很重要，一定要注意把握。

-中华志愿者协会法律委员会委员

-北京中征律师事务所执业律师

-中华全国律师协会会员

法律硕士，在征地拆迁业务领域潜心研究多年，积累了一定的办案经验。办案过程中秉承认真、负责的态度，尽全力维护委托人的合法权益，争取最大程度地完成委托人的委托。