棚户区改造历来是房地产的热点，自2008年启动以来，经历过几次扩大，形成现在的发展和特点。其中，城镇棚户区在2014年正式纳入棚户区改造以来，实际进展并不如很多人预想得那么快，在于特殊的一些难点。
棚户区改造
一、城镇棚户区居民的形成和特点。
棚户区大体分三类，城外厂矿林垦区棚户区，城市内厂矿棚户区、城镇棚户区。第一种是指离城很远的厂矿林区垦区等国有单位的棚户区，实际很多已经接近废弃，比如鹤岗3万房子就是典型。第二种是城市内的厂矿棚户区，包括城里和离城不远的地方，原国有单位职工住的棚户区，第三种就是城镇非单位人员居住的棚户区。我今天说的主要就是第三种——城镇棚户区。
城镇棚户区形成大概有两种。第一种就是解放前形成的，第二种是1980年以后形成的。
因为众所周知的原因吧，解放后到1980年，进城的人口基本都是工矿和机关，其他人是不可能进城的。所以城镇棚户区这里有断代。
先说第一种，解放前留存的城镇棚户区，形成时间长，但留存的不多。因为解放后到1980年，这些棚户区大部分都被厂矿机关逐步占据甚至吞并，逐步转化为厂矿棚户区。而且说句实话，能留存下来的是解放前棚户区，很多已经拆除了，剩下来的恐怕不好拆了，比如前段时间BBC某年轻记者报道的北京某棚户区，那个拆起来恐怕也没人买的起。
第二种是城镇棚户区的主要部分。这个又分两个情况，一是80年代后城镇居民进入后逐步形成的棚户区，多以98年以前的为主，98年以后就很难盖这种棚户区了。二是在城市发展过程中逐步被并入城市的村镇，而且这些村镇已经解体了（不解体就是城中村了），这个年轻人很少知道，但看地名还能看出来，比如城关，东南西北关、某某坟等等。这些地区都是后来逐步被城市消化的村镇。
因为城市发展的原因，80年代以后形成的城镇棚户区占了全部城镇棚户区的九成以上，所以我们以这个来说明。
80年代以后形成的城镇棚户区，无论是自发形成还是吞并的村镇，大都是98年以前的，因为按照政策，98年以后几乎很难形成这样城镇棚户区了。所以这些城镇棚户区特点除了普通棚户区的老、窄、破、危以外，还有个特点就是周边无空地。
城镇棚户区
二、城镇棚户区改造基本历程。
说到城镇棚户区改造就得先说棚户区改造。很多人对棚户区改造历程缺乏了解，以至于对棚户区政策甚至基本历程等问题都不明白。
棚户区改造是2008年正式开始的，最开始是国有林场垦区、资源枯竭的国有煤矿棚户区，解决的是这些职工的住房改造问题。2012年，扩大到城市和国有工矿棚户区，范围仍然解决原有国有职工的住房改造问题。2014年，根据国办《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，棚户区改造扩大到城镇棚户区和城中村。（城中村改造其实原来也有个并行政策，属于合并政策）。
所以城镇棚户区改造开始最晚。
相较于国有企业厂矿棚户区改造以及城中村改造，城镇棚户区最晚，政策嫁接过多，再加上棚户区自身一些特点，在实际进展中，出现了不顺的情况。
（这里要说明，很多所谓的分析，把2014-2015年，甚至2017年后房价大涨，归罪于城镇棚户区，要么就是不在行业内，要么人云亦云。实际上，厂矿棚户区和城中村很早就开始了，2014年只是统一名称，新加的城镇棚户区实际进展远不如预测，远没有达到支撑房价大涨的基础。）
棚户区
三、城镇棚户区改造的难点。
城镇棚户区特点很明显，也产生一系列难点。
政策上：棚户区改造的政策基本都是拆建，但厂矿棚户区和林垦区棚户区改造余地很大。比如城市里的厂矿棚户区，这些棚户区占厂矿区域都不大，改造的时候首先进行厂矿生产区拆除开发，有的时候干脆直接把人搬进先开发的区域，一举多得。所以棚户区政策上，更多体现的是补助、异地等，这个政策在城镇棚户区改造中就出现一些问题：比如，城镇棚户区位置一般都不错，进行异地安置很显然不愿意。
居民上：厂矿棚户区居民多是以前的厂矿职工，即使不好，退休工资是有的，压力也不大。但城镇棚户区居民中，多是80年代以后迁入或被迫迁入的新增居民，这些人对拆迁的期望更高，要求更高。
资金上：对开发企业来说，厂矿棚户区改造的成本可以通过生产区盖房子转嫁，但城镇棚户区不能，只能拆多少开发多少，利润率低甚至赔钱，意愿不强。这里要强调一点：躲迁费，很多人认为躲迁费又不多，你要这么想就错了。厂矿企业通过生产区开发后，棚户区搬入的方法直接忽略躲迁费，但城镇棚户区改造如果解决不了异地搬迁，只能原地拆除新建，几年的躲迁费是个很恐怖的数字。当年，在参加一个棚户区会议的时候，要求XX年必须盖起来，因为还迁楼投资才7个亿，拖一年躲迁费就要多4000万，20年给的躲迁费就够再盖一遍。
城镇棚户区
四、一些地方的解决办法。
城镇棚户区改造和其他地块开发混合。即进行捆绑式开发，要求对小地块的城镇棚户区和一些地理位置差不多的小区进行联合开发，这样可以解决一些小地块的城镇棚户区开发。具体办法其实和厂矿棚户区一样。
政府零敲牛皮糖。对一些在城市改造中，出现的小地块，开发商一般不愿意参与。对这些地块，政府利用保障房资金（房地产开发中的保障房费用，或者直接贷款）先盖起楼房，搬迁一部分城镇棚户区居民过去，然后继续反复，等城镇棚户区搬迁差不多了，再对整片城镇棚户区改造。这个对小块、大块城镇棚户区都有用。而且这些都是小区域的异地安置，老百姓也容易接受。但因为债务问题，实际进展会很慢。
货币化安置。这个名声最大。15年后房价上涨，就是货币化安置去背锅的。步骤很简单，不用写了。
货币化安置受到的责难最多
五、未来城镇棚户区改造的方向。
对于有些人说的棚改停止了，那是扯淡。因为地方政府债务问题和今年对房地产行业的限制，资金压力大的棚改项目（需要先垫钱），不再受欢迎是真，但停止是假，只能说进展慢了点。尤其是资金压力更大的城镇棚户区改造。
另外：好多人分不清棚户区改造和老旧小区改造，以为政策提倡老旧小区改造，就取代了棚改。棚户区定义是不再适合居住的区域，老旧小区是尚能居住只是环境不好的小区，两者定义就不一样。
那么未来城镇棚户区改造的几个方向。
1、货币化安置恐怕会成为隐形安置手段。原因大家都知道，这个方法背了锅，所以不让了，但也没禁，所以相对于实物安置，恐怕货币化安置将越来越退出主流。但是，在很多老百姓眼里，尤其是以后房地产税收以后，货币化安置还是一个选择。
2、政府参与会越来越多。因为利润问题，房地产开发商对城镇棚户区改造兴趣不大，尤其是小片区开发，政府参与的会越来越多。
3、就近安置成为主要趋势。这个原因都知道，就不累述了。
