我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深你好，刚需，积分在60左右，快结婚了，想买个房，现在打新竞争太激烈，二手房首付又太高，我不知道怎么选择，打新顾虑比较多，如果失败了要和老婆租房住，感觉很纠结，有没有什么建议？

深叔：你好，关于选择新房还是二手房的问题，有这样一些建议：首先，短期内没有学位需求和居住需求的家庭，建议选择打新，原因在于：一方面新房比二手房倒挂20%以上，另一方面二手房首付高、交易成本高，所以显然新房比二手房性价比高；同时也不必担心新房踏空，因为预计政策调控下房价会横盘三年。其次，新房资料审核严格，建议准备充分，把流水养好。最后，关于积分的问题，如果预算在600万以下，60分可以买刚需盘，70分可以买网红盘，50分以下的群体建议仔细筛选，不要因为机会渺茫而胡乱购买；如果预算在700万以上，总价略高，积分要求越低，如瑞喜二期对积分要求应该不高，海德园89平的房子则要求积分较高；积分很低的人群建议多考虑二手房。深圳买房建议，详见知识星球《深叔深圳买房十大顶级思维》。

提问：深叔,你好，有100万资金用来投资，在基金和房产间犹豫不决，见过买基金亏本的，也见过买房投资被套牢的，请问这两种投资方式选择哪个更好？各自有什么优缺点呢？有没有什么建议？

深叔：你好，去年，基金回报率高于房产回报率，原因在于：1.房产收益无法快速变现；2.深圳片区板块没有出现翻倍行情，但二级市场收益可观；3.房产单年涨幅被三年限售均摊。这种情况在21年发生了改变，房产投资收益稳健，选筹相对容易，暴击因素少，红利多，而股票基金风险大，赚钱难。房产投资优势明显，主要体现在三点：1.房产有杠杆可以抵抗通胀从而套利，股市无法做到；2.房子普涨，股票基金不是；3.考虑到杠杆和成本，股票综合收益不一定比房产收益高。总的来说，比较收益的基础概率，一二线城市房产高于股票，如果追求流动性，股票也可以考虑，相对个股更建议购买场内宽基指数基⾦，建议以一二线城市房产投资为主，股票基金投资为辅。具体详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》。

提问：深叔，你好，我是外地人，准备在未来落户深圳，前几天听说了深圳入户政策收紧的消息，不确定会不会在之后几年间继续收紧，那样我还有留在深圳的机会吗？这次的政策传达的是什么消息呢？

深叔：你好，深圳的核准入户政策收紧，体现的是这样几点：首先，深圳欢迎的是高学历年轻人，深圳之所以在现在出台政策，是因为人口流入过猛，城市承载力有限，资源配套已达限度，所以提高了入户门槛。其次，城市的优质资源一般是本地人才有机会获取，其一，户口是一道门槛，其二，房价也是一道门槛，深圳房子虽好，但价格处于高位，尤其是学区房，已经不是普通人能轻易获得的，其三，深圳的生活成本是一道门槛，深圳物价高，衣食住行都需要钱，总的来说，想留在深圳并不容易。最后，深圳入户政策收紧会带来这样一些变化：1.部分人离开深圳，人口数量红利放缓，预计对楼市利空不大；2.由于社保年限限制，买房周期变长；3.人口质量红利稳定，深圳基础面夯实。总的来说，深圳无论是落户还是买房，门槛都在提高中，建议有条件的人抓住机会，尽早上车。具体详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》

提问：深叔，你好，之前购买了罗湖地王鸿翔花园的一套法拍房，价格不高，但业主有抵押贷款和两个欠款查封，请问这种情况我应该怎么做才能避免风险呢？

深叔：你好，面临房产有抵押的情况，有以下几点需要注意：1.关于谁来解押的问题，有三种方式，一是默认房东自己解押，二是第三方担保公司垫资解押，三是买家出资解押，不建议买家解押，可能会面临未知风险。2.关于风险，包括房产债务关系、民间借贷纠纷、查封风险等各个方面，建议签约前做好产调。3.关于买家出资解押的流程，包括网签、卖家把房子公证给中介、买卖双方前往银行拿产证，收扣款凭证和解押收据、过户等步骤。具体详见知识星球内部资料《深圳最不能买的几类房产》。

提问：深叔，你好，有一套住宅，现在手里有点余钱，但是再买一套住宅是不够的，身边有人投资公寓，我也想试试，但不确定公寓值不值得投资呢？公寓是有很多缺点的，买了之后真的会有收益吗？哪些人适合选择公寓？

深叔：你好，政策对公寓逐渐放宽，从长远来看，需要改变对公寓的偏见，过去认为公寓的劣势主要在于：1.产权年限只有40年，实际上现在很多公寓的产权年限与住宅没有差别；2.宜居程度低，没有阳台花园，梯户比高，实际上是否宜居要看具体产品，部分公寓的居住属性与住宅已没有太大差别，阳台、花园同样具备；3.水电成本高，管理费高，实际上差别不大，且公寓总价远低于住宅；4. 首付比例高，贷款年限短，关于这一点，很多住宅首付比例与公寓首付比例相差不大，但贷款年限确实是公寓劣势；5.交易税费高，在需求激增情况下这个劣势不会很明显。公寓适合这几类人群：1.家庭成员较多，但只有一套住宅的，可以为子女或父母就近买一套公寓；2.没有学位需求的改善群体，可以购买品质公寓；3.豪宅公寓，适合外地富豪；4.纯投资，建议选择核心就业区域的小户型。具体详见知识星球内部资料《深圳最不能买的几类房产》。