■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

近日，一则“110平米房屋到手仅61平米”的新闻刷上了热搜，让公摊面积这一老生常谈的烦心事再次成为舆论关注的焦点。110平米指得是房屋销售时的建筑面积，61平米则是收房时实际测量的使用面积，中间的差距，就涵盖一部分“套内建筑面积”（墙体的一半和阳台）和公摊面积。

当然，上述“缩水”仅是购买商品房时的遭遇。近日微博上不断有人曝出，某市在新农村建设棚户区改造项目中存在“拆大房，安置小房”问题，即村民的回迁安置房使用面积缩水严重，公摊占比较大。那么，面对这种情况，被拆迁村民真的只能打碎了牙往肚子里咽吗？

在明律师首先需要明确的一点是，探讨这种疑难杂症不能单纯看法条，否则就会犯“本本主义”的错误，把纠纷分析进了死胡同。

据称，涉案村民发现回迁安置房使用面积缩水的问题后，是找谁都不管事，个别村领导甚至直接让村民去走法律途径。

这种动辄让被拆迁人“走法律途径”的说法，看似很讲“法治”，实则是极大的不负责任。走法律途径需要付出可观的时间、人力和金钱成本，更是要承担一定的败诉风险的，说这话的人压根儿就没替农民考虑过这些。

有村民指出，原房屋的“实用面积”是200平方米，而回迁安置房却仅剩下了70多平方米。笔者尚不清楚村民对具体面积数据的掌握是否准确，但回迁安置房使用面积较被拆除房屋缩减严重却是是个人都不会看错的。

在明律师要指出的是，当下的情形显然对被拆迁村民而言比较不利。原因就在于涉案新农村建设棚户区改造拆迁事实上已经完结，拆也拆了签也签了，如今剩下的最多只是一个补偿安置协议的履行纠纷。

而从相关表述中我们不难看出，涉案项目并非由区县政府主导的征收行为，而很可能是由开发商负责，村委会积极参与而搞起来的“协议搬迁”或者叫腾退行为。

换言之，被拆迁村民的补偿安置协议并不是与任何一级政府签的，很可能只是和开发商签订的。现在就回迁安置房面积问题有了争议，告也只能告开发商，属于标准的民事诉讼，和地方政府的关系不大。

民事诉讼，“打官司就是打证据”，而且要“谁主张谁举证”，被拆迁村民得自己举证证明回迁安置房面积不符合协议约定。

然而可以预见到的是，当初所签订的协议中约定的房屋面积一定只写着“建筑面积”，不太可能出现“套内建筑面积”“公摊面积”“使用面积”这样高级、复杂的词儿。

如此一来，村民们就会发现，自己根本无法举证证明开发商所提供的安置房存在违约情形。“走法律途径”这话既然某些人能说得出口，就说明其已经料定被拆迁村民无法在法律途径上占任何便宜，胸有成竹了。

诚然，在山东省的相当一部分市、广州市、武汉市等地的房屋征拆法规政策中，均就保障被征收人的“得房面积”作出了额外的规定，将“套内建筑面积”作为补偿安置时需要参照的标准引入进来，这能够在相当程度上将可能出现的安置房面积缩水控制到最低。

但笔者需要指出的是，纵观全国的征地拆迁领域法规政策，对“公摊面积”问题作出明确规定，并以“套内建筑面积”为标准保障被征收人安置面积的，只是少数。

大部分地区，仍然沿用2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的“建筑面积”标准作为计算产权调换房屋面积的法定标准。

大家仔细查一查，估计还能查出更多的地方有前述比较“高级、人性化”的规定。但一般而言，这种政策一定会在项目的补偿安置方案、协议或者补偿决定中明确体现出来。看不出来的，只提到建筑面积的，一般就都没有了。

那么被拆迁村民在这一问题上的诉求真的就不占理吗？在明律师想到了《土地管理法》第48条的规定：

征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障……对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取3种法定的补偿安置方式给予公平、合理的补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

上面这段法律规定可视为农村集体土地征收中宅基地上房屋拆迁的“法定原则”，重点有三：

1、“原有生活水平不降低、长远生计有保障”；

2、“居住条件有改善”；

3、“保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益”。

据此可知，若涉案新农村建设棚改项目中当真存在“拆大房，安置小房”的回迁安置房使用面积缩水严重，致使部分农户无法正常居住使用的情形，那么显然是违背了上述法定原则的，开发商、村委会应当负有及时纠正错误，采取适当补救措施的义务，而不是闭着眼睛去让老百姓自己走法律途径。

当然，开发商或者村委会也完全可能这样来“反驳”：你说的这是集体土地征收，我们这儿没有征收，是新农村建设协议搬迁，你这属于适用法律错误……

好吧，那么笔者就想问一问，新农村建设中涉及“拆旧建新”时，有没有政策标准和规范？有没有应当恪守的补偿安置原则？

被拆迁村民作为“不懂法”也没经历过拆迁的弱势群体，我们能要求他们在签订补偿安置协议时就什么都门儿清吗？当初签约时，村委会、开发商又是否对公摊面积比例问题作出过解释说明呢？村民是否是明知如此也同意签字，事后又无故反悔呢？

在明律师真心觉得，凡事要人心比人心，不要总讲法条或者什么“法律途径”。《土地管理法》上不是写着补偿安置必须要“公平、合理”吗？那么就基于这一大的原则，由地方政府组织一下，各方都坐下来好好谈谈，争取协商解决当下的问题，并且完善相关政策规范避免再出现类似纠纷，这或许是化解此类矛盾的最优选项。

“公摊面积”的存在具有一定的合理性和客观性，但关键是要保障购房者和被拆迁人在签约前对此的知情权，而不是让大家像抽盲盒一样在关乎自家居住条件的大事上“撞大运”。

当然，对于被拆迁人而言，一定要“吃一堑，长一智”，不能总将公摊面积的争议当成热闹看。自己搜罗一下相关的政策和标准，把“建筑面积”“套内建筑”“使用面积”和“公摊面积”4个概念理理清楚，再去购房或者签订补偿安置协议时将所涉面积数字都落实在协议中，这样就能有效地保障自己的合法权益了。

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