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两千户左右小区门口商铺值得买吗(小区内部商铺值得买吗)

来源:原点资讯(www.yd166.com)时间:2022-11-02 05:43:46作者:YD166手机阅读>>

15年租金能收回购入价格就算优质商铺。(租金X元/平方米*面积*12)/购入价格*100%=投资回报率

自己核算下,你买对了吗?

大部分商铺(泛指新铺及二手商铺)投资回报率都在2%-5%。

两千户左右小区门口商铺值得买吗,小区内部商铺值得买吗(1)

我从事商业地产运营策划12年,熟悉各种营销模式,下面尽量用通用的文字描述。

下面说下市面上购买商铺的模式通常有3种(特殊的暂先不提):

一、综合体(也叫SHOPPING MALL)里的格子铺(不能买)

综合体购物中心分两种,一种是开发商自持,比如万达广场、吾悦广场、大悦城、万象城等,以及港资背景的港汇、K11等,这些开发商不出售,暂且不提。

还有一种就是出售型购物中心,这个在2000年-2010年比较多,因为那时候大家伙手上有钱,一铺养三代的传统观念根深蒂固,开发商的销售市场就比较大,资金回笼比较快。当时卖给你的时候说得天花乱坠,比如统一运营,统一招商,投资回报率非常高。有没有?这种格子铺体现在图纸上,真正交付的时候开发商接待人员在现场比划了下,说这块就是你的铺子,没墙没门,有没有?当然也有些开发商为了糊弄你,会划线或者砌墙。

这里补充下,出售型购物中心的销售模式会有种返租模式,只是时间有的是3年,有的是5年,这里以3年为例,开发商会说前三年我们统一运营招商,你只要等着收租就行了。比如,你看中的铺子在2楼,50平,本来卖2万一平,实际卖3万一平,忽悠你前三年每年返租,通常按回报率8%来算,一年就是12万,三年就是36万(这里便于理解忽略每年递增)。实际开发商还多赚了14万(150万-100万-36万),分析到这里,你是否明白了?

所以,这种综合体里的格子铺千万不能碰!!!切记,切记!下面说原因

两千户左右小区门口商铺值得买吗,小区内部商铺值得买吗(2)

首先,为什么万达广场、吾悦广场、包括万象城,大悦城都做得很好,开业率接近100%,客流量很高,这里科普下:基本能做到接近1的渗透率(面积/当天客流),0.6的话是这个购物中心的生命线。

那是因为以上商场会有专门的商业运营团队,能做到业态的合理配比,租金的平衡以及品牌的组合。比如,一个购物中心肯定要招几个大的主力店,超市、影院、健身等,这些是自带客流的业态,因为面积大,租金相对应会比较低,甚至不要租金,只收物业费,因为他们提供了客流。那这些面积损失的租金从哪里来?那就是从1楼、2楼的服饰、零售等业态提高租金来平衡整个购物中心的租金收入。这种情况在出售型的购物中心就很难办,试想:你买的铺被规划了做超市,租金只能有几块一平,而1楼的做服装的租金能有100多一平,换你,你愿意吗?因为各个小业主之间的意见不统一,从而很难实施,因为每个业主都不想吃亏。

典型的案例:无锡有个出售型购物中心,是返租型,开发商前几年统一给到一百货公司做,每年小业主拿租金,过了返租时间,小业主想提高租金,觉得几年下来客流稳定,提高租金符合市场规律。百货公司测算后承受不起,最终没谈拢,撤走了。目前整体空置,没有运营方能接手,部分小业主扛不住自己开店,结果因为业态组合不合理。客流越来越差,最终只能惨淡关店。

二、小区底商(可以考虑)

这种就简单得多,没有那么多的套路,只要仔细擦亮眼睛,多看多研究,遇到合适的就可以下手。

1、小区起码2000户以上,户数太少的不建议

两千户左右小区门口商铺值得买吗,小区内部商铺值得买吗(3)

2、其中,开间也就是铺面的宽度尤为重要,大开间商铺不论售价还是租金都高于小开间商铺,一排商铺中端头中间与末尾的商铺通常更具投资价值。有烟道的商铺价值更高、二手铺面靠近公共服务机构(如学校,银行、医院、公交地铁站以及停车场是首选)。

3、商铺前超过3层台阶的不要买,对于顾客来讲,三层台阶可能就不会进来消费,不要小看顾客的方便程度。

4、万达广场、吾悦广场的街区商铺是出售的,这里不做过多说明,建议不要买,当然不排除有做得好的,但是要看你有没有这个运气了。

两千户左右小区门口商铺值得买吗,小区内部商铺值得买吗(4)

万达金街铺位图

5、2楼的商铺不要买。

三、二手商铺(可以考虑)

其实商铺跟住宅不一样,住宅时间越长对于居住改善来说越没有竞争力,但是商铺不一样,商圈是养出来的,越成熟得越好。选择条件参考上面第二条,同理。

最后:只要15年租金能收回购入价格的商铺就可以买。所以,你买对了吗?

我从事商业地产运营策划12年,后续有时间会说下怎么做营销活动?怎么引客流,客流是租金收入的基础。喜欢的可以关注我,有任何问题可以留言,欢迎交流。

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