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MIAOMIAO

问题 1

妙姐，最近有看中一个新盘，置业顾问推荐高层与别墅混搭的小区，我有点想买这里的高层，既能享受到别墅区的物业服务，也能有比较好的视野，还能圆我一个“别墅梦”，感觉特别好，想问问这样的高层能买吗？

通常来说，高层和别墅“混搭”的小区，我们称之为“高低配”，一般情况下，我们都没有那么建议购买，看上去比较高档，对于买房人的吸引力很大，但实际居住起来，只能说是“冷暖自知”。

要知道，任何一块土地被拍卖之前，一般都已经确定了所建住宅的容积率与建筑面积，住户数量都是相对明确的，而高层住宅与别墅区的混搭，高层住宅区占地面积小、住户数量多，而别墅区面积小，住户人数少，两者结合，使得开发商能够在“达标”的同时尽可能提升利润。

但实际对于住户来说，居住体验就是“仁者见仁智者见智”的事了。

对别墅区住户来说，花费的是买别墅的钱，但环境则相差甚远，“混搭”小区同样有着普通小区的高密度人群，有着较高的人口数量和噪音。另外，高低配小区中，别墅的物业费普遍较高层住宅更高，花费了更多的物业费，是否能够享受到与之匹配的服务？这就是一个问题了。第三，别墅区通常被高层建筑“包围”，相对来说隐私性会差很多。

而对于大多数高层住户来说，相对闭塞的高层住宅环境值得反复考察。“混搭”小区中，通常别墅区的绿化会做得更好，而高层住宅普遍有楼间距狭窄的问题。其次，正如上文中说到的，高层住宅普遍围绕别墅区，分布在小区外侧，沿街则意味着住户可能会遇到噪音多等问题。最后，也是比较常见的，别墅区与高层建筑区往往有所分隔，有的公共设施分配不均，那么也影响着高层住户的居住体验。

“高低混搭”的小区，对于住户来说，利弊共存，在此之外，如果要购房，另外两种小区也最好谨慎购买：

1.超大型社区。最典型的超大型社区就是“回龙观”、“天通苑”了，通常这种小区户数超过3000户的社区，我们都不建议购买，这类社区过大，往往面临着人口拥挤、基础配套紧缺等重重问题，最主要的是，这类小区内的房价涨幅也比较缓慢。

2.迷你社区。与超大型社区相反，迷你社区往往非常小，可能一两栋楼就构建成了一个小区，占地面积极小，所以很多配套设施也不够完善，居住起来总会觉得有所缺陷。不过需要注意，如果迷你社区本身位于较优的地段，周边的街区配套比较完善，生活服务都能够满足，那么是没有问题的。

问题 2

想在小区边开一个小便利店，哪些类型的店铺是不能租的？有什么讲究？

简单说说哪些商铺不能租，不仅对于便利店适用，对于大多数店铺都是适用的。

首先，产权有问题的房子不能租。一般来说，租赁商铺都需要和房东直接签署合同，需要房东出具房产证明，如果遇到房屋产权有问题的，或者是二房东出租的，又或是商铺房主与前任租客之间存在纠纷的，万万不能租，产权明晰是重要的第一步。

其次，要关注商铺位置，位于犄角旮旯处的商铺，一定是不适合开便利店的。便利店对于经过的人流客流要求比较高，如果位置太差，客户一定是寥寥无几的。

第三，考虑租金。黄金位置的商铺，如果店租过高，也不宜考虑。作为便利店，往往“薄利多销”，即便商铺位置好，但如果租金过高，收益也难以覆盖，还是要综合收入考虑。

第四，最关键的，商铺的质量也要好好考虑。一些商铺线路设备比较老旧，可能存在消防或安全隐患，在租赁之前需要进行全面的检查。

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