文：唐僧哥

在2013年，电商的成熟和爆发以后

长沙的商业市场走过来黄金增长的10年宣告结束

整个商业经营和投资领域都出现非常大的波动

而这种波动，带来的就是市场的重新洗牌和调整

纵观目前长沙的商铺市场，市场的存量超过400万平米，去化的周期超过10年。从投资的角度来说，选择投资什么样的物业，投资何种物业，才能保证资产安全，成为难题。

在经营的角度来说，目前零售业遍地插针，餐饮和服务业态遍地开发，市场经营的保鲜期非常短暂，很多的市场和店铺经营红火的时间不超过3年，而对于现在经营普遍是重投的市场游戏规则下，很多的老板都是进退两难。因此如何稳定的去经营，确保安全的收益，也是很多经营老板的大课题。

因此无论对于商业的投资还是商业的经营，都需要最直观的表现，目前在长沙的商铺投资市场上，流行的投资概念越来越多，大家都在打造一个强有力的支点来破解当前的商业局面。地铁铺、轨道铺、公学校铺、社区铺、商圈铺、大牌房东铺等等表现琳琅满目，商铺定义的种类繁多，产品的形态各异，那么这些近乎于噱头的各类商铺，谁才是最稳靠的商铺投资呢？

目前投资热门的轨道交通、地铁、学区商铺市场，基本上以学校为驱动的商业无论是租和销售，安全性还是增值性，都超出其它商业很大一个板块。地铁商铺、枢纽商铺，虽然链接的是城市的交通枢纽，对大商圈或许是利益，但是针对小商圈的地铁铺或许是一个很大的灾难。地铁的快速人流输送能力，打造很多偏远位置人流可以快速导入到核心商业集中地，因此对于很多的地铁周围商业，虽然在人流聚集上有很大的潜力，但是对本身的消费没有带动力。举例来说，长沙沙湾路上的旭辉，项目抢占地铁的2号、4号的换乘站枢纽，但是整个市场的经营，并没有向宣传说的那么美好，整个经营目前来看，都是难以为继。纵观表现，核心的原因还是因为地铁和交通枢纽，人流快速输送能力，导致客户在此区域可停留的时间非常有限导致。而在这些商业形式里，即具备人流的输送，又能锁定人流停留的商业，学区型商业就成为来投资的翘楚。因此今天，我们重点来谈，学区商业优势和潜在的风险在哪，以供大家参考。

先从优势方面来说：

一、学校铺的吸虹BUFF，衍生强大的消费磁场：再穷不能穷教育，再苦不能苦孩子，别让自己的孩子输在人生的起跑线上，教育这个词，对于自古以来都非常的看重。尤其长沙目前64分流的政策下，大量的家长对教育的重视程度超乎想象。在幼儿园阶段家长至少给孩子报名3个补习班，小学3年级后，基本都是4门以上。刚性的消费需求和大量补习需要，带来了周边教育业态和其它服务型业态的生长，虽着长沙人口规模的迅速增长，消费人口的稳定性，让经营在相当长一段时间保持稳定的增长。

二、学校BUFF，催生住宅市场的开发和入住：目前长沙的市场，被报道所谓的日光盘，高价盘，都是具备名校资源的楼盘，学校的建设直接推动很多开发商开发的热情，甚至很多楼盘都会选择拿出一个地块来，作为教育用地，来推动开发。学校的开学，将大幅度的提升社区的入住率，不管是是自住还是为来小孩读书的租赁客户，入住率都将大有保障，俗话说的好，人在哪商机就在哪里，学校对于整个商业的带动性非常大。像小吃、教育培训、文具、餐饮、娱乐等业态，入住的概率大幅度提升。

再谈一下不确定的方面：

学校商铺也存在很多的不确定性的问题，一条街区冰火两重的情况比比皆是，很多以为占据学校资源，就可以稳定赚钱的商铺，未免会有很多的失望。

一、学校人流的集中性，导致商铺价值差异非常巨大：学校的商铺，顾名思义核心的价值点，来自于学校人流带来的消费机会，核心的人流集中在学校大门左右30米范围之内，其它区域呈现人流大幅度递减之势，对于商业或经营的品类而言，都需要考虑目的性消费的品质，租金价格很难有爆发性的增长。

二、甲方透支未来增值的商业价格来销售：好的概念和好的去化经营形式，势必带来的就是商铺营销价格的提升，根据观察学校旁的社区铺位比传统的社区临街价格超出4成以上，虽然整个租赁行情相对良好，但透支的销售价格，让整个租金回本的年限过长，对于那些买铺租金收益赚钱的客户来说，或许也是一个负担。更加由于很多商铺因为销售价格过高，导致本身的租金过高，同时很多商家的经营压力也非常巨大。

三、学校商业特殊经营时间特性导致的压力：由于学校营业时间的特性，每年的经营时间只有8个月，节假日由于学生人流的缺失，导致整个营业消费的大幅度缩水，对于很多的经营户来说，如何熬过4个月的寒冬期，最为关键。经营赚钱的压力都集中在开学季，这方面对于在此经营的客户，势必会要通过提高售价来提升经营的利润，这也导致在区域内的竞争力不够，因此像这种租金相对比较高的区域，换铺率是一个非常高的区域。

四、教育资源的不平衡，导致老一批学区的人口流失：长沙的名校资源成为很多市民争夺的对象，越是新建区域对学校的资源投入越大， 导致可能住户选择迁移，部分学校的生源逐步处于下降的趋势，也是很大程度的会影响商铺价值行情。

总体来说，从目前的形式判断，无论是群体的稳定性、还是业态的稳定性，学校铺的价值稳定性非常好，但未来几年政府会规范教育培训板块，打压校外教育市场，同时教育综合体这种整合教育资源的商业形态的发展。可能在未来纯粹以教育为生存要素的商铺会受到很大的打击。选择投资这样的商铺，首先要选好位置，尽量选择靠近学校大门的物业，同时优先考虑名校或者学校规模比较的区域投资，以保障自己的投资利益最大化。