第一段分析，土地成本实际占房屋成本的大头，而土地成本又直接与容积率相关。所以，高层产品为什么比洋房便宜？因为两者的楼面成本实际不一样。不单单只是洋房舒适度高、得房率高这些常见的认知。

这很好理解。如果我们把一个拥有别墅、洋房、高层的小区，划分成若干个地块。一栋楼就是一块地。那么，高层楼栋所在的这块地，分摊到每平米的土地成本就是最低的，其次是洋房，再其次是别墅。

OK，得出这个结论后，对指导如何买房就有了新的角度。

我们知道，不同房子之所以价格悬殊巨大，原因就是土地价格差异巨大。而之所以土地价格相差巨大，原因是土地周边的配套差异悬殊。

同样的逻辑，从单位用地角度看，即使是同一个小区内，低密度产品单位土地成本也比高密度产品高高。并且由于“总地价/总建筑面积”的算法，反而高密度产品还分摊了一些本属于低密度产品的地价成本，饶是如此，高层定价依然还得比洋房低。

这段分析不知各位是否看懂了，但结果已非常清晰：一个小区里相对容积率更低的那一类产品，市场价值、溢价率更高。

PS：当然，溢价率上升到足够高时，流通性会发生减弱，比如别墅，这一点请知悉。

从居住舒适度和土地成本角度看，低密度产品更具有市场价值与溢价率。

但商业却恰恰相反，因为商业是注重效率的一种产品，人多，需求才多。越拥挤的地方，商业价值越大。

用这个逻辑就能推导出一些买商铺的的逻辑。

1、基础逻辑：社区规模越大、入住率越高，商铺价值越高，越值得购买。因此像安置房、保障房等品质偏低的社区，反而商铺价值更大。

2、扩展逻辑：人/商铺的绝对值越高，越值得购买。这是上升到人均商业拥有率角度的逻辑。由此规划中的新区板块，虽然暂时入住率、人口偏低，但对应的运营中商铺更少，也值得购买。当然，这个比值是动态的，若人口持续增加但商铺并未增加，则商铺价值更甚。若人增加数量小于商铺增加数量，则适合远离。

如果把城市比作一个大型社区，那么越是高楼大厦集中的地方，意味着容积率越高。越是周边区域，容积率越低。

城市是各种生产资料、人、生产关系聚集的地方，与商业讲究效率一样，生产要素的高度集中有利于城市效率的提升。比如在市中心，1个外卖员1小时可以在1公里范围内送出100份外卖，这是很高的一种效率。但如果是在郊区，同样的时间内，外卖员可能最多只送出10份外卖。

换成GDP来看，市中心所产生的GDP就会远远大于郊区所产生的GDP。

因此，市中心的房子为何价值高于郊区的房子？因为配套、学区、交通等等提供了更好、更快速的生活效率。效率，就是时间，时间就是财富。

很多人只是简单认为市中心出行方便、配套好，所以价格应该高。其实不然，如果只是为了获得购物、出门方便的话，那房价差异完全做不到那么悬殊。毕竟郊区房子多10分钟、20分钟也能实现购物、出门的目的。多花几十万、几百万就图个方便，这是什么逻辑？

所以，对城市效率型资源占有的更紧密，才是正确买房子的逻辑。比如出门就是行政中心，各种机构林立，办事方便；比如出门就是地铁站，出门方便。所以这才是为什么地铁房、轻轨房、政务区房子等等价值更高的原因所在。

再上升一步分析。如果把都市圈、城市群也比作一个大社区，里面有高密度的中心城市，有低密度的边缘城市，有中等密度的地缘城市，该怎么买房呢？逻辑应该是一样的，明白了吧？

接上一段分析。效率是未来买房的核心逻辑所在，而效率本身是在变化的。

大型城市因为更高容积率的存在，代表着效率的更高所在。小城市代表低容积率的存在，代表着效率更低。

而人买房也好、生活也好，都是冲着效率去的。因此追求事业的人会逐渐涌进大城市，而退休的人会来到小城市。这也是大城市节奏快、小城市节奏慢的原因所在。

那么，从城市化角度来看，人涌进大城市，便是一种正向的城市化。而人离开的那一个小城市，则是逆城市化。

大城市因为正向城市化，建成区面积越来越大，从买房角度看，新区就有着比较好的未来。小城市因为逆向城市化，核心区面积逐步缩小或者大而空，所以从买房角度看，新区就得谨慎而为。

最后小结。从居住角度看，容积率低本身是土地价值更高的体现，也代表着这样土地上的房子更值得购买与居住。从效率角度看，高容积率城市才是更高效率的体现，也揭示出城市分化过程中应该选择容积率逐渐升高的地方才是更正确的买房选择。