法拍房，对于普通购房者来说，是一个神秘的存在。
今天，观察员就来揭开它的神秘面纱，并简要告知诸位一些关键点。
虽然观察员是简要写的，但是非常全面的。包括了法拍房的概念、来源、优缺点、最大问题、适宜群体、技巧逻辑等等。
成都楼市观察员，一个有专业、有态度，三观比五官还正的良心观察员，值得信赖和支持！
司法拍卖房
先普及下法拍房的概念：
法拍房，顾名思义，就是法院拍卖的房子，又叫做司法拍卖房。
说白了，就是被法院强制性拍卖的房子，大多数是债务人违约后，被债权人经过司法程序向法院申请强制执行，用以拍卖后偿还相关债务的房子。
再说一下法拍房的来源：
法拍房的来源，比较多，但是大致有几种类型：债务纠纷、刑事民事案件、司法没收、无主房源。
所谓的债务纠纷，也就是借贷产生的，不论是向银行借贷，还是向私人借贷。
所谓的刑事民事案件，也就是在这些案件当中，被查封 、起诉、或者要求变卖补偿的房子。
所谓司法没收，就是一些贪腐案件的房子，会被拍卖上缴国库，追回损失。
所谓无主房源，就是无人认领，或者查不到产权人的房源，这种观察员以前就接触过，下面会给大家讲解。
法拍房来源
接着说下法拍房的优劣点：
法拍房之所以存在，势必是有其优点的。
总结起来看，大概有三点：不限购、可贷款、起拍价低。
当然，每个城市有可能不一样，就如同成都，法拍房今年开始，也需要购房资格了。
除少部分房子外，大多数法拍房，也是可以按揭支付的，只不过流程略微有点不一样而已。
至于看着诱人的低起拍价，也就是看着诱人罢了！确实大多数法拍房的起拍价，只有市场价的五六成而已。但是最终的价格，要多轮竞拍之后才晓得。
并且现在的行情，很多法拍房起拍价也不低了。很多法拍房，特别是那种债务违约的，起拍价是根据违约金额、滞纳金、违约利息、拍卖服务费来决定的，往往其实也没有大家想象中的那么低了。
法拍房优点
法拍房之所以一般人不敢碰，也是有其缺点的。
人啊，总是对未知的东西，敬而远之。
并且中国人的天性，不喜欢惹麻烦，法拍房的背后，确实不如正常房屋那样透明，而且也牵扯了一系列的问题，导致很多人都不愿意接受。
其风险也是各种各样的，有无法落户、额外费用高、无法居住、隐形租约、惹麻烦等等。这里面有些是经常发生的，有些是偶尔发生；有些可以解决，有些是无法解决的。
这里风险就不详细阐述了，详细阐述太长太多，诸位不清楚的，留言咨询即可。
法拍房最大的问题，是不确定性：
抛开这些风险而言，法拍房最大的问题，是不确定性，是需要撞运气的。
漏，不是那么好捡的！
先不说那些风险性问题，其实绝大部分风险，专业的辅拍机构，都可以规避的。
即使是那些没有风险的房子，稍微好点的，也不一定就能拍卖到。
为什么？
因为是要拍卖的啊，你能看到，别人自然也能看到。更别说里面存在的一些暗箱操作了。
漏，不是那么好捡的！
法拍房适合哪些购房者：
还是老生常谈，观察员一惯的逻辑：
没有买不得的房子，也没有一定买的房子，最好的不是最合适的，只有贴切自己真实需求的，才是最好的。
存在即是道理，法拍房的存在，既有很多风险缺点，也有自身的优点好处。
对于刚需来说，实际的居住需求摆在那里，你等不起、拼不过、也无法承担风险，观察员是不建议购买法拍房的。
对于改善来说，是可以适当分心留意法拍房的，因为你等得起，也确实有机会捡漏。
法拍房真正最适合的，还是那种投资客了。
还是上面的话语，因为投资客等得起，拼得过，也具备一定的风险承担能力。毕竟要是真的运气爆棚，法拍房确实有相当大的利润了。
PS：至于购买法拍房的操作技巧和购买心态，也是比较复杂的，观察员空了开单篇文章。
适宜群体少
那些想尝试法拍房的，请记住法拍三不买：有租约、涉刑事、没有居住权的。
这三不买，务必牢记，因为这三点基本属于无解的，要是遇到了，可以预示你买的法拍房打水漂了。
房屋交易当中，有句通俗的话，叫做：买卖不破租赁！
啥子意思呢？
就是说房屋的权属交易变更，是无法影响房屋租赁关系的。换句话说，你新买的房子，原业主存在租赁关系，你买了也就买了，在法律意义上租客是可以正大光明的居住。
而法拍房中，就存在隐形租约这码子事，这个隐形租约普通人是很难查出来的，也存在着人为恶意的搞事。
特别是那种隐形的长期租约，基本是无法解决的，可谓鸡肋，食之无味，弃之可惜了。
还有就是刚出的《民法典》中，为了解决老年人居住问题、婚姻财产问题、继承遗产问题，而提出了居住权这个说法，这点以后将会是法拍房中必须规避的一个天坑。
食之无味，弃之可惜
涉及刑事案件的，也是法拍房当中一个令人头大的事情。
这一点，很多专业的人士都是不清楚的，需要尤其注意。
一般来说，涉及刑事案件的，法院公告基本不会告知的。并且涉及刑事案件的，很有可能过不了户。
即使能过户，也是非常复杂和耗时的，在这段等待期间，更是问题重重。
刑事案件的处理，一般不是几个月就能处理好，在没处理好之前，你什么都做不了，只能干等。而且等待的过程中，说不定房子还会被法院回收。
这个法院回收了，再次起拍就不是原价了，并且你也不一定还能再拍到。
温馨提示：
自从2017年，法拍房开始在网上拍卖，法拍房的数量，就一直急剧上升。
2017年到2019年，法拍房数量由24.22万套上升到47.45万套，2020年底的时候，法拍房的数量竟然达到了快200万套的样子。
这么多法拍房的背后，其实是无数人的无奈。
但是观察员不希望这些人的无奈，再造成想购买法拍房的群体的无奈了！
那些有打算买法拍房的人，诸君尽量还是不要单独操作，去找个靠谱的辅拍机构为好！
