毓菁华小区业主反映：我们的车位是十二年前买的现如今让我们自己去居委会办理登记手续幸亏我购买车位的收据还在不然这可怎么办呢?

广大毓菁华小区一期业主:为了顺利推动毓菁华小区一期老旧小区改造工作，现对小区地面车位销售的情况进行摸底调查，请从原建设单位及公路局处，以及从上届业主委员会(刘国平等人)处购买地上车位的业主，自5月31日起至6月5日持购买车位的合同、收据、个人身份信息、银行转账流水等有效凭证，前往棋山社区居委会办理申报登记手续，逾期未办视为未在小区购买地面停车位。

住宅小区停车位的权属依法两种情况：有证与无证

小区车位买卖唯一标准是能否办理产权证，所以首先要先确定一下，这个车位是人防工程还是属于这种可以获得独立产权的车位，如果是可以获得独立产权的车位就可以进行卖了。地上停车位是否归业主所有，有一个前提条件，那就是这些停车位是开发规划中的停车位，还是开发商临时随意划定的停车位。有证可以买，无证只能租。不然问题就来了，违法的销售行为会被认定无效，车位估计要被回收。至于个人的经济损失，可能要另案处理。

民法典物权篇居民小区内车位的归属和使用是如何规定的？

《民法典》第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。小区内规划用于停放汽车的车位、车库，开发商可以出售、附赠或者出租给业主。对于占用小区道路修建的停车位，产权不在开发商而在全体业主手里，可以由业主大会讨论决定如何进行利用。

一是地下或地上专用停车位，开发时规划为停车场地并符合产权登记技术规范的，且建设费用未列入开发成本和分摊面积出售给购房人，那么停车位的所有权应当属于开发商所有。二是住宅小区的地上或地下停车位及用于临时停车的过道等，如果建设费已经列入开发成本或分摊面积之中，也就是开发商已从售楼款中收回了停车位的建设费用，那么，停车位的所有权就应当属于全体业主，其租金收入应归全体业主分配。第一种情况车位的所有权和收益权均属于产权人，尚未出售的停车位收益应属于开发公司。第二种情况中，由于停车位权益归全体业主共同共有，开发公司无权擅自出售停车位的长期使用权。停车位的收益，应由物管公司收取并用于补充维修基金、物管等费用，以表明其业主群体的共同共有性质。其次，要明确住宅小区停车位的法律性质。住宅小区的停车位一般来说，依当时规划和批准，是供小区内全体业主停车之用的，自然是住宅小区的公共配套设施之一，也是整个建筑物的公共使用部分。因而，住宅小区内部的停车位不能脱离小区住宅房屋而单独买卖。

一、地上车位

地上车位比较简单，就两种情况，关键看规划，一种是规划中的小区停车位，一种是占用小区公共道路画的停车位。

地上规划中的停车位，产权归开发商，开发商可租可售可增，随意处分。可以参看《民法典》二百七十五条规定，其背后的道理是，车位的开发成本未列入业主公摊，开发商自己承担了，因此由开发商享有所有权，可随意处分，即可出售，可出租，亦可买房送车位，可随意处分。

地上规划外占用小区公共道路的停车位，属全体业主共有，开发商不可随意处分。同样可以参看《民法典》二百七十五条规定，其背后的道理是，开发成本列入业主公摊，业主在买房时已承担了开发成本，因此由业主共有。

二、地下车位

地下停车位较地上停车位稍微复杂一些，为了不要搞混了，我用数字分别标注不同类型的地下停车位分别分析。

1、规划中的地下停车位，和规划中的地上停车位一样，归开发商，可随意处分。

2、规划外亦不属人防工程的地下停车位，和地上规划外占用小区公共道路的停车位一样，属全体业主共有，开发商不可随意处分。

3、人防工程停车位，关于人防工程用于停车使用形成的停车位的归属和受益都有较大争议。

主流观点认为产权归防办，同时根据《人民防空法》第五条谁开发谁利用原则，可以由投资者使用、受益。其次，受益归属观点认为受益的归属关键看“人防工程是否计入公摊建筑面积”。如果“人防工程未计入公摊建筑面积”，则由开发商管理、收益。如果“人防工程已计入公摊建筑面积”则由业主共有受益。

附:《民法典》第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

《人民防空法》第六条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。 国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

《物业管理条例》第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

扩展资料关于小区车位、车库权属的判定主要有以下两种观点：

一、面积分摊说

面积分摊指的是依照小区车位、车库的建筑面积是否计入小区的公摊面积作为判断车位、车库权属的依据。一般在商品房销售合同中都有对公摊面积的约定。依据相关的规定，房屋的销售面积是套内面积与公用面积的总和，由摊得公共面积的业主来共同享有公用面积的产权。

二、当事人约定说

根据《物权法》第七十四条规定，法律给予业主约定车位、车库权属的权利。

小区业主委员会是无权出售小区公共车位的，所以查了下这个小区业委会，还真不简单

案 号：（2015）威商终字第131号

文登市毓菁华花园小区业主委员会刘国平，主任。

文登供电公司

上诉人文登市毓菁华花园小区业主委员会因与被上诉人供用电合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2014）文商初字第208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2013年2月5日，原告与被告签订高压供用电合同，约定原告向被告提供三相交流50Hz电源，采用（单）电源、（单）回路供电，供电容量800千伏安；按照有电价管理权的管理部门批准的电价收取电费，以抄表数据作为电度电费的结算依据；被告违反合同约定，逾期交付电费的，当年欠费部分的每日按欠交额的千分之二、跨年度欠费部分的每日按欠交额的千分之三计付违约金。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。

一审原告诉称2014年4月24日，原告诉至原审法院称：被告自2012年底开始拖欠电费，至今尚欠498860.85元未缴，请求判令被告支付电费498860.85元及违约金90293.8元。被告文登市毓菁华花园小区业主委员会辩称：被告不拖欠原告的电费，不同意原告的诉讼请求。

被告称合同中载明被告的法定代表人为“王长松”，但被告处从没有名为“王长松”的人，且该合同中加盖的公章已于2013年9月2日公告宣布作废，原告未能证实该公章何时加盖，被告对其真实性不予认可；即使该公章是真实的，该合同亦未实际履行。原告解释称，被告原法定代表人为“王某”，系打印错误，且原告是与被告而非与王某个人签订的合同，被告已在合同中加盖公章，合同真实有效。

原告称其一直为小区供电，小区业主、业委会及物业公司之间矛盾不断，原物业公司在撤走之前清缴了2012年11月之前的电费，但新物业公司接手后矛盾仍未得到缓解，并自2012年12月开始拖欠电费，原告不得已于2013年两次采取停电措施，后均在政府协调下恢复送电，但欠缴电费的问题一直未解决。2012年12月至2013年9月，被告小区用电费用合计1355605.05元，实行到户管理前，被告不定期不定额缴纳437501.06元；实行到户管理后，原告采取分户协商清理陈欠的办法追回419243.14元，被告至今尚欠498860.85元电费未缴。为证实自己的主张，原告提交了远程抄表记录及电费发票一宗。被告称，被告小区在2012年12月之前由威海颐鸿物业服务有限公司进行管理，并由该公司代收电费；2012年12月至2013年9月改由文登市文地物业服务有限公司进行管理，仍由物业公司代收电费，但因物业公司服务质量不好，自2013年1月开始，部分业主拒绝缴纳物业费，而物业公司代收电费的前提条件是业主要缴纳物业费，因此自2013年1月开始拒绝缴纳物业费的业主也无法缴纳电费；因长期不缴纳电费原告会停止供电，2013年4、5月份小区内部分业主开始自发收缴电费，金额约为30万元，并已交至原告处；2013年7、8月份，原告也派工作人员进驻小区收取电费；2013年9月，新的业主委员会成立后，按照实际抄表数已全部缴清之前的电费，因此被告并不拖欠原告电费。至于物业公司代为收取的电费是否实际缴纳给原告，被告不清楚；且根据被告小区原业主委员会与文登市文地物业服务有限公司签订的物业服务合同的约定，物业公司的服务内容并不包括代收电费项目。

原告称，根据合同的约定，电费采取后付费方式缴纳，即“每月2-5号按上月电费80%以上支付一次，每月大月27日，小月26日将剩余电费全部结清”；“逾期交付电费的，当年欠费部分的每日按欠交额的千分之二、跨年度欠费部分的每日按欠交额的千分之三计付违约金”，被告拖欠2012年12月至2013年9月的电费，原告自2013年11月1日开始主张要求被告支付违约金至2014年4月30日；虽然合同约定每日按欠交额的千分之二计算违约金，但根据山东省供电总公司的要求，原告自愿将违约金的计算标准降低至每日按欠交额的千分之一计算，因此被告应向原告支付违约金90293.8元（498860.85元×1‰×181天）。

一审法院认为

原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。本案原告依据其与被告签订的供用电合同向被告主张电费，被告辩称合同并未实际履行且并不拖欠原告电费，因此原告首先应当举证证实其已按合同的约定履行了供电义务。本案所涉及的供用电合同是一类比较特殊的买卖合同，电力作为商品，既是生产、生活中的必需品，又是由有关单位垄断供应的，被告小区存在用电行为，根据本地区的实际情况，被告如若不能提供相反的证据证实其所用电力由他人提供，则应当视为原告已履行了供电义务；且根据庭审中被告的陈述，即使原告无其他证据，也可以认定其已经履行了相关的合同义务。因此对于被告关于合同未实际履行的辩称，不予采信。

当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。供用电合同是供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同。用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。本案原、被告签订的供用电合同是双方当事人真实的意思表示，合法有效，原告已按照合同的约定向被告供电，被告亦应当按照约定及时足额缴纳电费，逾期缴纳，应承担相应的违约责任。原告主张的违约金起止时间及计算方式符合合同的约定并不违反相关法律、行政法规的规定，故原告主张要求被告支付电费498860.85元及违约金90293.8元，予以支持。虽然被告辩称并不拖欠电费，但并未提供证据证实，对被告的辩称，不予采信。

依照《合同法》第六十条、第一百七十六条、第一百八十二条，《民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第八条之规定，判决：被告文登市毓菁华花园小区业主委员会向原告国网山东文登市供电公司支付电费498860.85元及违约金90293.8元，以上合计589154.65元，于判决生效之日起十日内付清。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5342元，由被告负担。

上诉人文登市毓菁华花园小区业主委员会不服原审判决，向本院提起上诉，请求改判驳回被上诉人的诉讼请求。理由是：

1、原审认定事实错误。2013年2月5日的供电合同是假的，2013年1月份文登天福办事处负责召开业主大会罢免了原业主委员会主任王某，有王某离任交接清单可以作证，也就是说，2013年1月29日业主委员会就处于瘫痪状态、无负责人，更不可能有人出面与被上诉人签订供电合同，原审未查清何人代表业主委员会与被上诉人签订了供电合同，签订人是否有业主大会授权。

2、即使该合同有效，合同第二十六条、二十七条也没有约定收取电费的责任是业主委员会，只约定了用电人按供电人的书面通知督促受托银行代为划转电费，这一合同内容正好印证了一审判决认定的事实“2012年12月至2013年9月，被告小区用电费用合计1355605.05元，实行到户管理前，被告不定期不定额缴纳437501.06元；实行到户管理后，原告采取分户协商清理陈欠的办法追回419243.14元，被告至今尚欠498860.85元电费未缴。”上列事实可以说明：供电合同并未约定收缴电费的义务人是业主委员会，也没有约定业主欠缴电费由业主委员会负连带责任。欠缴电费是被上诉人自己收取，不能在自己收缴不成时，把责任归到业主委员会。被上诉人承认收缴电费由供电人“实行到户管理”按户索要，当出现尚欠部分，应以单户业主为被告，不应把业主委员会列为被告。

3、文登区天福街道办事处出具的证明可以证实该小区在2013年8月底选举产生新的业主委员会，实行了业主委员会与物业一体化的自治管理，这就是说之前业主委员会并不直接管理物业，更不存在代收电费的问题，关于收缴电费责任问题，由文地物业公司开具的收缴电费收据可以证明谁承担支付电费的责任。综合本案事实，可以看出被上诉人并未约定委托何人代收代缴电费，而是自己亲收，其主张的尚欠498860.85元电费，没有提供欠缴业主的具体姓名和具体金额，所以无论从法律上还是事实上都不应当由上诉人承担责任。

被上诉人辩称

被上诉人公司答辩称，1、上诉人无证据证实合同上加盖的被上诉人印章是伪造的，或者存在欺诈、胁迫等可能导致合同无效的情形。2、即使没有书面合同，也不影响被上诉人向上诉人主张权利。物权法规定小区的公共设施归全体业主共有，被上诉人对小区的公共电力设施提供10KW高压电，针对一块电能总表收费，在这样的供电模式下，发生拖欠电费，被上诉人只能向公共电力设施产权人主张权利，业主委员会是业主大会的执行机构，是全体业主的合法代表，代表全体业主对公共设施行使权利、承担义务。另外，物业公司向业主收取电费，再根据总表与被上诉人结算电费，是履行物业服务合同的一部分。上诉人称文地物业公司收取了业主的电费，没有与被上诉人结算，且侵占了电费，这是文地物业公司在履行物业服务合同中的违约行为，对物业公司的违约后果，只能由上诉人承担，上诉人将风险转嫁给被上诉人没有法律依据。

上诉人诉称二审中上诉人提交了以下证据：

1、文登区天福街道办事处出具的证明，内容是2013年8月底涉案小区成立了新的业主委员会，并于9月正式接管小区各项工作并实行了小区业主自治。证明2013年9月之前业主委员会处于瘫痪状态，在签订合同时没有业主委员会。

2、被上诉人到小区物业办公室自己收电费的收款收据和被上诉人收电费的通知。证实被上诉人向每一户小区业主收取电费，与业主委员会无关。3、四份收款收据，证实2013年5月缴费的是物业公司而不是业主委员会。

被上诉人对证据1的真实性无异议，但是认为不能证明原先的业主委员会不能对外签订合同；对证据2的收电费通知和其中两张加盖被上诉人印章的收款收据真实性无异议，认为被上诉人于2013年9月份接管小区电费的收取业务，有权向每一户业主收取电费；对证据3的真实性无异议，但认为物业公司是受聘于业主委员会，代表业主委员会收取电费，业主委员会欠缴的电费不应当由物业公司承担。

二审庭审中上诉人提供证人王某出庭作证，证人陈述于2013年1月29日离任，并进行了资料交接，涉案供电合同不是其签订的，其也不知情。其在任期间未同供电公司签订过合同，电费都是由物业公司收取的，其未委托物业公司收取电费，供电公司亦未向其收取过电费。上诉人以此证实涉案合同是虚假的。被上诉人质证称，证人系小区业主，与上诉人有关联，证言不具有客观性，与本案无关联性，因合同是2013年2月5日签订，证人已经离任，该合同与证人无关。另查，被上诉人对合同的双方经办人是谁亦不知情。

二审查明的事实与原审法院认定的一致。

本案二审双方争议的焦点是供电合同是否属实，被上诉人是否有权向上诉人主张电费。

关于被上诉人提供的供用电合同是否属实，该合同系上诉人与被上诉人签订，并加盖双方公章，上诉人主张其系2013年9月正式接管小区，合同签订的时间小区业主委员会处于瘫痪状态，并提供了证人原业主委员会主任王某作证，王某于2013年1月底离任，并交出了公章。但是上诉人并没有证实公章是伪造的，或者该合同存在无效情形。虽然被上诉人未说明合同签订的具体经办人，但是在上诉人无证据证实公章系非法加盖的情况下，原审认定合同有效并无不当。

被上诉人作为供电人依照合同约定进行供电，履行了合同供电义务，上诉人作为用电人亦应当依照合同履行交付电费的义务。合同第二十七条约定，用电人的义务是按照约定的方式、期限交付电费。被上诉人主张的电费期间实行的是按照小区总表收费，最初是由物业公司代为收费，在物业公司与小区业主发生矛盾等原因导致无法代为收费的情况下，被上诉人亲自按户收费，在采取上述两种方式仍然无法收清小区所欠电费的情况下，被上诉人有权向业主委员会主张电费。因业主委员会系全体业主的代表和执行机构，其有权利代表全体业主对外签订合同，也有代表全体业主履行义务、承担责任的义务，内部自治方式不影响其对外承担责任。因而在小区公用一个总表的情况下，被上诉人有权向公共电力设施产权人及代表业主的业主委员会主张权利。关于欠缴的电费数额，被上诉人提供了电费计费方式、抄表明细以及电费发票，上诉人主张已经缴清所有费用，但未提供证据证明。

综上，上诉人的上诉理由不当，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条的规定，判决如下：

本案裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10684元，由上诉人文登市毓菁华花园小区业主委员会负担。

本判决为终审判决。