■本文作者：小李子 北京在明律师事务所

与城市房屋相比，农村房屋在大多数条件下，不仅拥有价格低廉的优势，还自带宽敞大院，使用面积高的独特属性，因此很多人都对农村住房情有独钟，现实中也的确存在很多城市居民前往农村去购买宅基地上房屋的情形。

虽然满足了田园生活的向往，但是其中的风险我们还是要必须知晓的，今天我们就来探讨一个广泛存在的现象，农村拆迁，宅基地上房屋存在买卖行为的情况，该如何分配拆迁补偿？

《土地管理法》第九条规定，农村宅基地属于村民集体所有。实践中由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，用来保障农村集体经济组织成员居住权，实现户有所居，是一种身份福利。

同时，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中着重强调了“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。转让农村房屋和宅基地使用权的的，应当认定无效。

综上所述我们可以得到第一个结论，我国现行法律禁止城镇居民购买农村房屋，宅基地上的房屋买卖合同应属无效合同。

虽然法律确定了宅基地上房屋买卖是违法行为且无效，但实践中，宅基地上房屋买卖的行为却是广泛存在，其中既有历史遗留的观念问题，也有普法进程仍未全面的时代背景问题。

但它却实实在在诞生了一个很实际的现象：宅基地上购买的房屋遭到拆迁后，原房主突然反悔，要求确认房屋买卖合同无效并主张房屋补偿款的情形，并由此引发诉讼。

理由很简单，购买的宅基地房屋遇到征收拆迁时，成交价格较低的农村房屋往往会变现为巨额的补偿款。

依据前文法律依据我们得知，宅基地上房屋买卖必然不合法，因此当时的买卖合同会被判定为无效，那既然判定无效，房子拆迁过后当初的买方就只能成为冤大头了吗？

法律充分考量了各种可能出现的不合理情况，也对此类问题做出了相应的规定和依据。

虽然原则上当初签订的房屋买卖合同无效，但合同无效，并不意味着拆迁补偿权益全部属于卖方。如果双方当事人已将房屋及宅基地使用权转让交付，并已取得对价，多年之后卖方再来主张补偿权益，亦有违诚信和合理原则，与法律精神相悖。

宅基地上房屋仍然属于卖方，双方因无效合同取得的财产应当予以返还，并按各自过错承担相应责任。此时，由于房屋往往已经转化为拆迁权益，房屋客观上已无法返还，因此可依法按照对应拆迁补偿款折价补偿。

虽然各地具体标准略有不同，但是大原则不变，首先，原买方有权要回当初支付的购房款，而卖方则可以获得拆迁补偿款。

但是，根据双方给对方造成的实际经济损失，需要双方分别承担。实践中基本卖方不会存在经济损失，而买方的损失约等于房屋补偿款减去买方购房款，也就是房屋“升值”的这一部分。

具体来说，以北京地区为例，实际的司法判决中，如果房屋没有经过翻修改造，一般会要求返还房屋补偿款的70%，如果翻新过房屋的，一般要求卖方全额返还房屋补偿款；土地补偿款则不分是否有没有翻新过，支持返还土地补偿款的70%。

这里还是建议大家，在不符合购买农村住宅的情况下，应尽量避免购买宅基地上房屋。但一定要买确有需求的，可以从购房合同中想办法，比如约定清楚遇到征拆行为，双方如何具体分配拆迁补偿款。一般来说是让买方无条件获得全额补偿款，卖方必须配合。

如果已经参与过买卖的村民或购房者，没有订立类似条款的，建议大家提前与当初的卖房协调好，避免卖方翻脸不认人，如果已经遇到此问题的，建议第一时间联系专业的征拆律师，通过合法途径维权，挽回咱们的经济损失。

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