北京地铁三期规划建设的“争抢”是非常激烈的,各个区都在想方设法提出新的建设路线,希望能够进入三期地铁规划中。
北京市里针对“地铁三期规划建设”的要求其实很简单:就是要利用地铁线路要疏解“非首都功能”,落实北京城市总体规划。
2019年5月,顺义区提出的R4线初步方案是“R4北延线”,从东坝地区北延到“顺义新城马坡地区”,希望带动“整个顺义新城”的发展。
2020年10月,“R4北延线”最终调整成了“R4东延线”,并最终确定了“中德产业园站”和“临河站”两个一期站点,二期将会东延到“南彩镇”。
仁和镇最终取代了马坡,顺义南的“后沙峪”和“仁和镇”成为了顺义发展的两大核心。
那么,为什么“R4东延线”能够在如此残酷竞争中“脱颖而出”?
我们判断主要是两个因素:一个是“中德产业园”的地位明显提高,另外一个就是仁和镇大规模承接了东城区的“回迁安置户”。
首先说“中德产业园”,不仅是“北京自贸区”,同时还是“首都机场临空经济示范区”,主要聚焦新能源汽车、智能装备、工业互联网等领域。
这几个身份“加持”,中德产业园是必须“通地铁的”,中德产业园不仅仅是顺义区的,同时也是北京市级重点项目。
对于这样的项目,在北京地铁三期规划中都会给与“重点关照”。
而早在2010年,东城区和顺义区就已经达成人口疏解的“对口”,东城区棚改户在顺义仁和镇实现“回迁安置”,总户数大概是6500户左右。
也就是说,未来会有超过2万的“东城居民”将迁入顺义仁和镇,同时还带来了“景山学校”等优质中小学。
一般来说,对于近郊区的“东西城安置区”,周边发展都不会太差,常住人口高度聚集,配套、交通等都会逐渐升级。
对于北京市来说,也会重点关照“东西城安置区”,毕竟是从核心区里疏解出来的老居民,能给的一般都会给。
如果未来“R4东延线”开通之后,顺义仁和镇地区的房价会到什么水平?
我们对于“顺义仁和镇”的定位其实就是对标“顺义后沙峪”:仁和镇的本质就是打造第二个“后沙峪”。
目前顺义后沙峪地区由于受到“北京自贸区” “新国展二三期建设” “友谊医院顺义分院”等各种利好因素的推动,新盘的房价已经达到6万 ,次新房的房价已经突破5万 。
顺义后沙峪地区的房价上升比较快的主要原因就在于15号线对“望京”客群的拉动,再叠加这几年新国展二期三期、友谊医院等配套的加持。
顺义后沙峪地区的未来房价有望突破“7万 ”,毕竟朝阳望京的房价早就已经达到10万 了,部分都已经12万-14万了。
所以R4东延线一期通车后,我们判断“顺义仁和镇”地区的房价会从目前的3.5万均价提升到4.5万,涨幅大概在25%-35%。
所以顺义仁和镇是目前北京东北方向“刚需和投资”相对理想的“上车”地区,单价低,总价300万门槛,应该是最好的首选之一。
综上所述,顺义的R4东延线终于“官宣”进入北京地铁三期规划,给顺义未来十年的发展带来新的格局变化。
而这其中,北京东城人口的大规模疏解顺义仁和镇是推动R4东延成功“入圈”的关键因素之一,并给仁和镇带来了优质的教育配套。
未来5-10年,顺义仁和地区的房价有望得到明显回升。
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