最近，我陆续接到很多业主咨询物业官司注意事项。大致的案情都是，业主因为种种原因，未及时支付物业费，物业公司起诉到法院。

现将常见的问题及我的法律建议罗列如下，供有需要的业主参考采纳：

1、这类案子，要不要请律师代理？

物业费官司，涉及金额都不大，少则几百元，多则两三千元左右。如果是商业物业，且面积大的，可能金额比较大。

这种官司，如果金额不大，不建议请律师代理。主要是聘请律师代理案件，不划算。如果案件金额较大，可以聘请律师代理。如果打官司不考虑经济因素，也可以聘请律师。

2、最坏的结果是什么?

最坏的结果，就是物业公司的诉讼请求全部支持。也就是说，物业公司向法院提的全部要求，比如物业费、违约金等，业主都得付。业主最多按照判决执行就可以。

3、未入住是否可以免交物业费？

未入住的业主，也需要支付物业费。虽然在业主看来是不公平的。但是作为物业公司，提供的服务中，有很多是公共区域范围的服务，比如保安保洁等服务事项。法律没有规定，业主未入住可以不交物业费。

3、抗辩的有效思路有哪些？

诉讼时效。

超过诉讼时效的物业费主张，不应支持。按照现行法律规定，诉讼时效为三年。也就是说，物业公司最多可以往前起诉三年的物业费，超过部分不应支持。当然，诉讼时效中断重新计算除外。

服务质量不合格。

这需要业主适当举证。如果有比较充足的证据证明，物业公司服务未能达到行业标准或是合同标准，可以要求物业公司物业费打折。物业公司被全体业主解聘时，可以认为物业公司服务质量不合格。

物业公司给业主造成财产损失予以冲抵。

比如物业公司有过错，导致业主遭遇财产损失（小偷入户盗窃）或人身伤害。业主可以要求物业费冲抵。但这种情形不常见。

4、要不要接受调解？建议接受。

以我的观察，物业公司还是愿意调解的，并且愿意就诉讼项目和金额作出适度让步，毕竟物业公司还要在小区服务，还想维护好的客情关系。

只要业主愿意支付物业费，具体金额还是可以协商的。当然，业主要有清醒的认识，要兼顾双方利益平衡，否则也难调解结案。

法律建议：业主因物业费官司，拿到了法院传票，要积极应对，主动与物业公司沟通案件解决方案；沟通不成，业主要注意整理收集好相关抗辩证据，争取有利判决；判决生效后，积极履行判决付款以我，不要因为不多的物业费，上了失信人黑名单，被限制高消费。不值得！