这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

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提问：房神您好，新人小白，坐标成都，目前只有成都三圈层资格，今年想回成都发展，想先上车买房，子弹50，通过中介介绍了解到三圈层目前发展比较快且唯一通了地铁的新津县（听说新津年底会撤县设区变为二圈层）

目前看上新津新城区那边一个临河洋房盘（附近的盘都是洋盘，有几所比较好的新私立学校），整个周边目前比较荒，今年3月已经开始动工建设TOD，房盘离TOD项目与地铁10号线新津站大概1.2公里，

实测了盘离成都市中心与以后的南门中心路程都是35公里，上班会有点远，已经交了定金，很纠结不知道现在应不应该买这个房？还是先买一圈层公寓，等过两年有资格了再购买天府新区的房源？但又担心两年后的房价，麻烦房神帮忙指点。

回答：新津10号线算是不错的。

新津的优势在于限购下资格稀缺导致的溢出效应。

简而言之，新津远远好于青白江视高简阳，但是却不如二圈层最不好的温江。

不建议你买公寓，公寓缺点在于二次交易税费高，几乎不能转手；不能落户，不能划片上学；

做抵押贷款时最多只能贷50%，后期物业不好管理，有些公寓项目在10年后沦为仓库。

公寓看似很美好，单价比住宅低，能租能住，还不占用首套名额，但是不能变现的房子，虽然不占用名额，但是会占用资金，让你错失掉其他机会。

我建议买房不用一直等，先买新津上车为好，如果说上班通勤距离太远，可以投住分离，在公司周边租房住，未来有实力后再出手置换，这样可以用资产追资产，实现风险对冲。

提问：房神你好，请问为什么有的人买房资产能裂变上千万，而为什么大部分人无法摘除房奴的帽子呢？

回答：因为大部分人买的房子都是负债。同样都是买房子，但你的房子是资产还是负债呢?

只有搞清楚这一点，你的财富才会增值，否则，就容易陷入债务深渊。而只有少数人懂得挑选有资产价值的房子。

稳定收租的房子是资产。

房贷利率小于通货膨胀的房子，也是资产。

如果你的房贷利率很低，甚至是公积金贷款，那么就是妥妥的资产。

房价上涨后可以变现的房子是资产。

很多区域的房子只有新房涨，二手房没人买，所以涨也是纸面财富，不是真正的资产,是负债。正是因为不知道资产与负债两者间的区别，人们常常把负债当作资产买进，导致了绝大部分人要在财务问题中挣扎。

提问：房神你好，请问房产升值为什么看起来是一个周期一个周期的，而不是稳定上涨？这个周期由什么决定？

回答：你好，谢谢赞赏，城市化、人口、土地供应和货币等因素，在经济发展和宏观调控面前显得非常苍白无力。 长期来看宏观调控降低供应，增加交易成本，无法解决依附住宅上户籍红利的教育、医疗、养老等福利，一个长周期里会导致房价上涨。

但是微观选筹层面，调控政策壁垒必然导致短期内的交易冰封、价格冷冻，形成房价短期堰塞湖，这对中短期投资具有重要的选筹指导意义。

既要对调控本质导致的房价上涨有深刻认识，又要敬畏调控短期内对价格的深刻影响， 体用术里的体是方向与目标，术是实现目标的具体路径，方向正确不代表路径不需要优化。 房产投资也需要根据宏观政策调整战术，战术里要学会小步快跑迅速迭代。

提问：房神您好!现有110万现金，已婚已育，妻子正怀二胎，在四川遂宁工作。准备年底在遂宁购房自住，同时也想在成都购买-套房子保值，但现在纠结一个问题。

遂宁河东目前房价一万,购买三室的要一百万左右。在成都目前有两种方案，

购买五城区二手房，比如建设路华润二十四城，锦江区中铁泛悦国际这种配套成熟的楼盘，房龄在五年左右，总价两百万左右。主城区二手房好处是买了后出租，租金能覆盖月供的一半。

另一种,想摇号高新区新川板块的新房，如北大资源府境，中建天府公馆的精装，总价230万左右,但购买以后肯定没法出租。家庭月入两万多,现在该怎样购买这两套房， 感觉高新新房的增值空间更大但怕供不起，还有遂宁房子值得买吗?谢谢您解答！

回答：1.遂宁投资潜力肯定是不大，但你刚需总要有一套房子自住。

2.成都投资方向是对的，不过由于你要买2套，资金预算就不多，成都可以考虑二手加出租。

3.建议先买成都再买遂宁，因为成都总价高，首套入更划算，成都如果首付预算不够可以做高评，多贷款，降低首付预算！

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，房神亲自手把手教你从0实现千万资产积累。

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