我是老谭 ，一个在地产圈浪迹20年的老地产。年轻时，穿梭于深沪杭皖贵等地做地产做市场营销，当前，在敕勒川阴山下的大呼和生活。

每天都有人向我咨询有关买房的事宜，我把各种问题汇总了一下，供大家参考！尽量给您最有用的操作和建议。

关于互动中的问题，难免会将你我交流的主要内容发布在平台。不过您不用担心，涉及敏感话题我会技巧性地进行处理！

提问：老谭您好！咨询一下，电力中学学区房未来价格走势，什么价格区间可以买？未来是否具有增值潜力？

回答：你好，我有一篇《呼和浩特，8个公办小学学区房价格走势》你可以看一下，有关电力小学的部分融到在锡小学区分析里有内容，抽时间可以大概看一下。

我们先看一下电力小学小区的房价走势。以送变电永光巷小区作为参照。

数据来源贝壳系统

从这个小区价格走势看，送变电永光巷小区房价的跃升起点在2019年10月左右，也即是在呼和浩特教育局2019年4月颁布的《义务教育招生入学意见》通知后价格开始逐渐走高，但是送变电永光巷小区价格真正的起飞则在2020年3月之后，原因是电力小学划片要晚于其他公办小学。

走势图来源于房天下

从价格走势看，送变电永光巷小区价格高点出现在2020年7-8月时间段。需要注意的是，挂牌价是一方面，成交价才更具有参考价值。从目前该小区成交价格看，价格在20000-22000较为客观。

关于未来“电力片”是否具体增值潜力，我个人的意见是：阶段性已达到峰值，后期涨势疲软。

另外，学区房受政策影响较大，投资需谨慎！。比如，北京现在已经在施行多校划片政策。另外，今天一二线城市的几个动作需要关注。

3月19日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，《实施办法》的核心从2022年开始，名额分配将有一半以上分配给其他普通学校。意味着未来最关键的高中阶段，孩子未必能直升名校。受此影响，上海学区房价格出现下跌。

再有就是，合肥市4月6号出台相控制房价的合肥新政八条，新政要求今年秋季开学报名采用学位制，6年内只能一个小学学位，3年内只能有一个初中学位。新政实则限制房产的流动性，顿时，合肥炒得火热的学区房偃旗息鼓。

提问：你好！我从锡林郭勒刚来到呼市定居，我有两个孩子，一个已经在老家读一年级，老二还小，想在呼市买一个90平米的房子，请问该买新房还是二手房？再有，我有一种担心，担心做接盘侠！请问我该怎么定夺？麻烦你了，谢谢！

回答：你好，关于新房及二手房买哪一个更合适，这个是仁者见仁智者见智的问题，有的家庭及其重视孩子的教育问题，宁愿蜗居老破小，降低生活质量，也一定要让孩子上更靠谱的小学，这种现象在一线城市上海深圳，社会竞争更为激烈的城市居多。在呼市也有，不过我见得多的都是二套以上，更在意的是学籍。

从呼市2020年新房与二手房接近6：2的比值看，新房普遍受到更多家庭的青睐。主要的原因也是因为新建房屋较老旧小区而言，在小区环境、物业管理、设计理念上确实优于老旧小区，而且很多的新建小区在建设之时就引进了名校分校，更加让购房人趋之若鹜。

关于是否会做接盘侠的问题，我个人的观点，大可不必对此担心，原因其实也简单，房地产目前占了我国家庭70%的财富，更主要的是，涉及房地产的贷款占了信贷的40 %，房价即便短期存在震荡，但大概率趋势一定是向上的。

再有呼和浩特3月31日，正式执行了零门槛落户行政，预期在十四五期间，呼市人口将快速增长，这是对未来房价的强力支撑。具体可以查看我的视频《2021年，呼和浩特房价会保持平稳吗？》，哪个视频中对房地产未来的趋势有逻辑性的描述。

提问：老谭，您好，中海锦绣城和紫御东郡及周边中海其他小区还有升值的空间吗？东郡的成交价是多少？现在网上报价很高！

回答：你好！ 中海区域的二手房在2019-2020时间段，总体成交数据还是不错的。

该图是2019-2020时间段，这个区域热销小区的排名，不过销量有时候只能说明小区性价相对高而已。

从成交价格看，中海锦绣城价格主要的振幅区间在13000-13800的范围。

从成交价格看，中海紫御东郡价格主要的振幅区间在13500-14000的范围。相较于中海锦绣城高出500元的尺度。主要还是因楼层、装修保持状况而异，当然紫御东郡稍微年代要新于锦绣城也是一个因素。

关于后期的价格是否有空间，我个人的观点是，由于近年来新房市场相较于二手市场更火热一些，在二手市场供给渐多的态势下，二手房房价趋弱，短期难有大起色，中长期看，5-10年内维持年均3-5%的涨幅。

提问：您好，我想问一下*力天禧城值得购买吗？

回答：您好，因为你问的值得买吗？我理解就是很关心未来该区域升值的潜力。

在前5年买房，可以说是一种傻子都能赚的时代，因为那个时期房价是普涨的。但是今后的逻辑就发生变化了，一定是资源越好的楼盘后期跑赢大盘的概率高。所以说，买房投资，买的就是价值，抢的就是资源。

银河南路的区域发展显然还是慢了许多，再加上小黑河河道的分隔，区域的交通、商业等生活配套就弱了许多。也即是说该区域除了环境优势外，其他的资源方面显得偏弱。

所以，基于你个人的财力，选房时，关注”地段 学区 配套“这几个要素，去定夺一般是不会错的。

提问：你好，我想在金岁大酒店附近买一个房子，孩子在农大附小上学？请问哪个位置的房价多少入手合适？

回答：你好，兴安南路东侧，金岁附近的二手房，本身属于巨华小学片，巨华小学属于二类小学，从附近二手住宅成交数据看1.3-1.35w较为合理。

该区域附近因为有多所优质中小学，就使得附近的二手房挂牌价挂得较高，有的甚至到了1.5-1.6W。但是附近的学校（比如农大附小）由于并非划片制，因而，挂牌价与实际成交价落差就很大。还有一种声音，就是也有人想赌一下未来“民转共”的可能。对于不确定的问题，不建议参与。

有问题的朋友，可关注“光明说房产”，发“私信”，尽量把问题说得清楚一些，以方便、准确、及时回答您的问题！

希望我的这个回答，对大家有所帮助，认同观点也请分享给更多的朋友，谢谢大家。