陕西浩公律师事务所 民商事研究院
文章/蔡晓科
随着社会经济的发展，“以房抵债”协议被广泛运用于民商事活动中，但因协议中约定的抵债时间节点、履行方式及具体内容的不同，协议并非当然有效。实务中，因“以房抵债”协议的履行问题纷繁复杂，相关法律规定亦散见于诸多法律文件当中，在其效力及相关问题的法律适用上存在较大的争议，现根据相关法律规定及实务裁判规则将“以房抵债”中存在的相关问题进行集中探讨。
一、以房抵债的性质以房抵债实质上属于以物抵债，又称代物清偿，是指债务人难以清偿到期的金钱债务，而在原债权债务届满前或届满后与债权人达成的以其所有的房屋折抵所欠债务的行为。主要特征是双方当事人达成以债务人转移房屋所有权替代原合同所约定的金钱给付义务。
二、以房抵债的实现形式最高人民法院在（2016）最高法民申112号民事裁定书中认为：“以房抵债是指债务人难以清偿到期的金钱债务，而在原债权债务届满前或届满后与债权人达成的以其所有的房屋折抵所欠债务的行为。因此，以房抵债是对原债务履行方式的根本变更，需要双方当事人有明确的变更履行方式的意思表示，即存在用特定物清偿债务的合意。”因此，在实务中，以房抵债的协议必须要双方当事人有明确的变更履行方式的意思表示。如果单单一方提议债务人以房抵债，不能形成以物抵债的效果。
三、以房抵债是否具有优先权以房抵债在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不能认定由此而产生的物权期待权及物权本身。但是，以房抵顶工程款形式，是承包人就涉案工程所享用建设工程价款优先受偿权的体现，并足以排除其他债权人申请强制执行。
四、债务履行期届满前，债权人与债务人达成的以物抵债协议是否有效？关于该问题，司法界曾出现争议：持无效的观点认为债权未到期时因债务与抵债房屋之间的价值可能会有所差距，极易造成显失公平的情形，且协议实质上是为了担保债权的实现，本质上仍属流质契约，违反了《物权法》186条禁止流质的规定，协议应确认无效；
持有效的观点认为：房地产市场的特殊性，房价的涨落应为正常的可预见的商业风险，是否显失公平应当依据合同签订时的房屋价格与债务进行对比判定。在债务履行期限未届满时，双方达成合意约定提前终止原债权债务关系，建立新的房屋买卖合意合法有效，应予尊重，因此债务履行期届满之前签订的以房抵债协议并不当然无效，其非必要前提，肯定了以房抵债协议的效力。
目前主流观点较为偏向“债务履行期届满之前签订的以房抵债协议并不当然无效”，在认定以房抵债协议的效力时，应当综合案件的基本情况，尊重当事人的真实意思表示，贯彻合同自由原则，但不得侵犯第三人的合法权益。
五、以物抵债协议能否产生物权变动的效力最高人民法院在（2018）最高法民再445号民事裁定书中认为：“当事人达成的以物抵债调解协议的本质属于债的范畴，只能表明当事人之间达成了某种以物抵债的利益安排，产生的直接后果是债权人取得要求债务人转移以物抵债标的物的请求权。此时创设物权仍要按照法律规定的物权变动规则进行，即办理过户登记。在变更登记之前，以物抵债标的物仍属于债务人所有”
因此，当事人达成以物抵债协议并不发生物权变动的效力，当事人仍需办理物权转移手续才能达到物权转移的效果，未办理完成物权转移手续前，标的物的所有权仍归原所有权人。
六、律师提醒——以房抵债的法律风险防控（一）事前查询抵债房产相关权属信息，避免该房产上存在影响过户或使用的其他权利。
可以先行在不动产管理中心等部门查询抵债房产的权属信息，看该房产上是否存在抵押、查封、与他人共有或存在居住权等可能影响到房产权属实现的相关权利。同时实地考察该房产上是否存在出租等情形。
（二）审慎签订以房抵债协议。
协议签署的时间节点应选择在债务履行期限到期之后，否则将不能产生以房抵债的法律效果，而按照法律规定如预先办理了过户登记将仅能产生让与担保的法律效果，即对标的房产折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权。
（三）尽量将抵债房产公允作价，避免抵债房产价值远高于债务金额被债务人或第三人主张撤销。
法院在审查过程中会对基础债务本金及利息数额予以审查，避免当事人通过商品房买卖的形式将违法高息合法化，同时债务人或第三人亦有可能依据《民法典》第一百五十一条的规定以乘人之危导致的显示公平为由主张撤销该协议。
（四）妥善处置抵债房产，及时办理交付、过户登记。
协议签订后应尽快办理房产的交付、过户登记手续，避免债务人或第三人在此期间另行转让房屋所有权或设定其他权利负担，或因债务人、第三人的其他债务导致抵债房产被法院另案强制执行。
