【裁判要旨】

债权人为达到实现债权保障目的，以债务人的案涉房屋租金抵偿，其真实意思并非出租、承租的通常租赁关系，不符合租赁合同的目的与特征，不能据此对抗物权权利人主张物权。

【裁判文书】

天津市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）津03民终7350号

上诉人（原审被告）：刘玉凤。

委托诉讼代理人：齐冰洁，天津冠浩律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡倩倩，天津冠浩律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：郭涛。

委托诉讼代理人：高峰，天津共邦律师事务所律师。

原审第三人：李德龙。

上诉人刘玉凤与被上诉人郭涛、原审第三人李德龙返还原物纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2021）津0116民初16992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

刘玉凤上诉请求：1.依法撤销天津市滨海新区人民法院(2021)津0116民初16992号民事判决书,改判驳回郭涛全部诉讼请求或发回重审；2、郭涛承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。原审判决将刘玉凤与第三人之间的《租房协议》认定为刘玉凤实现自身债权的一种方式,而不属于租赁合同，属于认定事实不清。刘玉凤与第三人之间的租房协议是在案涉房屋被抵押以及执行前签订的,符合买卖不破租赁的原则。且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条,承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。刘玉凤满足以上两点的要求,即在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同与占有被执行的不动产。原审法院认为,刘玉凤与第三人签订的《租房协议》不符合《中华人民共和国民法典》第703条所规定的租赁合同的目的与特征是错误的,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。刘玉凤与第三人之间签订的《租房协议》完全满足法条中所规定的租赁合同的目的与特征，因此原审判决对案件事实认定不清。二、原审判决适用法律错误。原审判决援引《中华人民共和国民法典》第二百三十五条无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物错误,刘玉凤并非无权占有人,当事人与原案涉房屋的房主签订过《租房协议》,是案涉房屋的承租人,合法占有人。郭涛通过拍卖取得的房屋所有权在刘玉凤承租权之后,应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定对一审案件进行判决。

郭涛辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回刘玉凤全部上诉请求，维持原判。事实和理由：一、刘玉凤与第三人李德龙之间签订的租房协议，为刘玉凤实现自身债权的一种方式，不同于一般情况下出租人与承租人签订房屋租赁合同。刘玉凤与第三人李德龙之间的租房协议约定的租赁期限，租金支付方式以及租赁合同签订时间，加之刘玉凤与第三人之间存在亲属关系，该份协议的真实意思表示并非为租赁合同实质，因为刘玉凤以租抵债实现自身债权的途径，且长达20年的租赁期限明显使得郭涛对涉案房屋的合法权益受损，不应适用买卖不破租赁原则。且刘玉凤在案涉房屋拍卖过程中，亦未提出过执行异议主张自身权利，因此其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第一款之规定。二、原审判决适用法律正确。本案中租房协议是第三人李德龙以及房屋使用权抵偿，对刘玉凤欠款的合同之债，根据合同的相对性原则，该租房协议仅对协议双方具有约束力，不能对抗合同之外第三人，郭涛已通过司法拍卖方式取得胜诉房屋的所有权，排他性是物权的基本属性。而刘玉凤基于债权取得涉诉房屋的使用权一不能对抗郭涛对涉诉房屋所享有的物权。

李德龙述称，不认可一审判决，在抵押贷款之前就和刘玉凤存在着租赁。

郭涛向一审法院提出诉讼请求：1.判令刘玉凤立即从郭涛所有的位于开发区翔实路25号15门（不动产权证号：津（2020）开发区不动产权第××号）腾出，并将其自有物品一并腾出，并将该房屋返还给郭涛；2.判令刘玉凤自2021年6月1日起每月以20000元标准向郭涛支付房屋占用费20000元（暂计至2021年6月30日）及至刘玉凤实际腾出房屋之日止的房屋占用费；3.本案诉讼费用由刘玉凤承担。

一审法院认定事实：2020年6月1日，郭涛与天津市北辰区人民法院签署了拍卖成交确认书，郭涛在2020年5月26日以最高价竞得天津市开发区翔实路25号15门房产，并在2020年6月24日取得了该房屋的不动产权证书，登记的权利人为郭涛，登记房屋坐落为开发区翔实路25号15门，不动产权证书号为津（2020）开发区不动产权第××号。天津市北辰区人民法院在2020年7月9日向刘玉凤制作了询问笔录，说明其与本案第三人之间具有亲属关系，因第三人无力向刘玉凤偿还借款，刘玉凤与第三人之间针对房屋签订有租赁合同用于抵偿债务，并告知刘玉凤案涉房屋已被依法拍卖，刘玉凤对此表示没有意义，认可拍卖结果，认为其作为租户有权继续居住，买受人有意见可以与其进行协商。

另查明，刘玉凤（乙方）与第三人李德龙（甲方）于2015年12月10日签订《租房协议》一份，约定“甲方现有开发区翔实路贻成西园15门房产一套租给乙方刘玉凤，每月租金为壹万元整，租期为20年，总金额为240万元整。合同于2015年12月10日起至2035年12月10日止，因为当时李德龙需要支付运费和货款，用开发区翔实路贻成西园15门房产一套作为担保，向刘玉凤累计借款人民币肆佰壹拾捌万柒仟元整，因亏损无力偿还借款，现已房屋租赁费方式冲抵此笔欠款，双方订立租赁期限20年后续签，此协议甲乙双方签字生效”。

一审法院认为，虽然刘玉凤与第三人之间针对案涉房屋之间签订有《租房协议》，但通过《租房协议》约定的内容以及协议签订的目的来考量，针对案涉房屋《租房协议》的签订系第三人意欲用房屋租金抵偿其对刘玉凤的欠款，协议的签订仅为刘玉凤实现其自身对第三人债权的一种方式，不同于一般情况下出租人与承租人之间签订的租赁合同，不符合《中华人民共和国民法典》第七百零三条所规定的租赁合同的目的与特征，刘玉凤与第三人之间的《租房协议》约定的租赁期限，租金的支付方式以及租赁合同签订时间，加之刘玉凤与第三人之间具有的亲属关系，该份协议其真实意思并非为租赁，实质应为刘玉凤以租抵债实现自身债权的途径，且长期的租赁期限明显使得郭涛针对案涉房屋的合法权益受损，故在本案中不应适用买卖不破租赁的原则予以调整各方之间的法律关系，另外，在案涉房屋被拍卖过程中，刘玉凤亦未提出执行异议以主张自身的权利，综前所述，在郭涛作为案涉房屋登记权利人的情形下，刘玉凤现继续占用案涉房屋缺乏依据，郭涛提出的第一项诉讼请求于法有据，一审法院予以保护，针对刘玉凤与第三人之间的借贷关系，双方可据证另行解决。对于郭涛主张的占用使用费，结合郭涛取得案涉房屋产权的时间以及刘玉凤占用该房屋的情况，其主张2021年6月1日至实际腾房返还之日止的占用使用费于法有据，一审法院予以保护，对于计算标准，一审法院在此酌情参照天津市住房和城乡建设委员会发布的津住建房市[2021]8号文件公布的天津市2020年居住房屋市场租金水平开发区板块多层房屋租金水平27元/月/建筑平米计算。

综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十八条、第二百六十六条、第二百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，一审法院判决：“一、刘玉凤于本判决生效后二十日内腾空郭涛所有的位于开发区翔实路25号15门房产（不动产权证号：津（2020）开发区不动产权第××号）并将该房产返还给郭涛；二、刘玉凤于本判决生效后二十日内给付郭涛自2021年6月1日起至实际腾空返还房屋之日止的占用费，计算标准参照天津市住房和城乡建设委员会发布的津住建房市［2021］8号文件公布的天津市2020年居住房屋市场租金水平开发区板块多层房屋租金水平27元／月／建筑平米计付；三、驳回郭涛的其他诉讼请求。如未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由刘玉凤负担。”

二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案系返还原物纠纷。二审争议焦点是：刘玉凤是否应腾空案涉房屋并向郭涛支付占有使用费。郭涛通过拍卖程序购买案涉房产，并取得了该房屋的不动产权证书，其作为房屋权利人对该房屋享有物权。刘玉凤知悉案涉房屋被拍卖的事实，但是其未提出执行异议主张自身的权利。同时，刘玉凤与李德龙之间《租房协议》签订背景是：李德龙与刘玉凤之间存在借款关系，债权人刘玉凤为达到实现债权保障目的，以李德龙的案涉房屋租金抵偿，其真实意思并非出租、承租的通常租赁关系，不符合租赁合同的目的与特征，不能据此对抗物权权利人主张物权。一审法院认定刘玉凤应腾空房屋并向郭涛支付占有使用费并无不当，本院予以维持。

综上所述，刘玉凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由上诉人刘玉凤负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　丁津翠

审 判 员　阎　涛

审 判 员　刘光顺

二〇二二年一月二十四日

法官助理　周　昊

书 记 员　周　由