公租房，全称公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
因为有政策扶持，公租房房租非常优惠，长期处于一房难求的状态，对于申请条件也有诸多限制。如果承租人未缴纳租金，是否影响租赁关系的成立呢？我们通过一个经典案例一探究竟。
【案情简介】1987年12月1日，原石家庄市房地产管理局和平路房管所作为出租人就涉案公租房与杨建华签订住宅租赁合同，双方形成公房租赁关系。后几经辗转，石家庄市歌舞团于1992年10月31日取得房屋所有权证书，接管涉案公租房，继续向杨建华收取房租。
1992年，涉案房屋被鉴定为危房，建议拆除重建，但是一直到2010年并未拆除重建，杨建华一直居住至2003年，期间，歌舞团并未向杨建华收取房租。
2010年河北省浙商房地产开发有限公司与歌舞团签订拆迁安置补偿协议，安置补偿款共计11940487.00元，歌舞团将该笔补偿款缴入市财政账户，杨建华未得到任何补偿。于是提起诉讼。
- 一审法院：
租赁物在租赁期间变更所有权的，不影响租赁关系，且在公租房所有权转移时，《移交协议》中原住户名单也一并移交给被告石家庄市歌舞团，并由该接管方向原告收取房租，故涉案房屋虽经两次移交，杨建华与石家庄市歌舞团之间仍存在公房租赁关系。
- 二审法院：
杨建华与原石家庄市房地产管理局和平路房管所于1987年12月1日签订住宅租赁合同，承租正东路7号宿舍124号公房，由此取得相应的公有住房使用权。公有住房使用权具有永续性、支配性、可转让性等特征，是一种高度物权化了的特殊债权。该房的产权在租赁期间经二次移交，最终变更为上诉人石家庄市歌舞团，在涉案房屋被鉴定为危房后，上诉人石家庄市歌舞团并未拆除重建，双方之间的公房租赁关系仍然存续。
观点评析：
物权法上有一个重要的原则——买卖不破租赁。根据《民通意见》119条第一款与《合同法》第229条的规定，租赁关系存续期间，房屋所有权发生变更，对租赁关系也不产生任何影响。
《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第一百一十九条 承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。 私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
