大家好，欢迎收看小哥观楼市，我是大虫小哥，前两天刚好有一位粉丝私信我一个问题，这个问题就是关于期房买卖交易的问题，他去年按揭买了一套新房，到目前还没有交房，由于觉得供房压力有点大，所以就想把这套房子给卖掉，然后再置换一套更便宜的二手房，他的问题是这套房子到底能不能卖，好不好卖，我当时就回他了，可以卖，但绝对不好卖，而且交易风险挺大的，建议他收房后，办理好房产证再考虑卖的问题，其实这种情况在二手房市场中是很常见的，有的是因为买错房，有的是因为供房压力山大，有的是因为生意失败。因此，他们买了期房以后，还没等到交房就想要把房子卖掉，那么这类房子如果要交易有什么风险呢？

可以这么说，买卖双方都有很大的风险，首先我们要清楚的是，大多数楼盘还没有交房是无法办理房产证的，没有办理房产证就无法办理二手过户，在现实中，我们买新房通常都要等1到2年后交房，交房后又要等1年左右才能办理房产证，也就是说这类房子慢则要2年后才能过户，快则也要1年后才能过户，那么这里就会有一个交易时间差的问题了，过去我们经常讲的，二手房为什么这么多风险，就是因为二手房的交易周期长，交易周期越长，对于二手房交易的风险就会越高，那有什么风险呢？

房子毕竟是属于商品的一种，价格有涨有跌实属正常，如果在这个交易期间出现房价大涨又或者房价大跌，那么买卖双方都有可能会违反当初所签的协议，比如，我在2016年就卖过一套还没交房的房子，约定两年后再办理过户，当时的合同价是90万，然后2017年和2018年这两年就出现了房价大涨，这套房子的价格由原来的90万，变成了180万，到差不多要过户的时候，原房东就违约了，宁愿三倍赔偿定金给买家，也不愿意90万把房子卖掉，最后双方只能对簿公堂，房东赔偿了60万违约金给买家，在这个案例里面，可以说是没有赢家，只有输家，买方虽然得到了60万赔偿金，但是他已经错过买房的最佳时机，最后只能买高价房了，而房东虽然房子后面可以卖贵一些，但是60万是白生生给人家的，如果当时没有卖房，等交房拿证后再卖，也许还能多赚几十万，反过来如果房价大跌也是一样，买家宁愿不要定金了，也不买这套房子了。

购房政策变动很多时候我们是无法预计的，也无法去避免的，包括限购政策、房贷政策和税费政策，在交易的周期中都有可能会发生变化，比如，签合同的时候是有购房名额的，到过户的时候就没有了，再比如，签合同的时候二手房还可以贷款的，过户的时候二手房就停贷了，再比如，本来满二年可以免增值税的，现在改为五年才免增值税了，这些风险买卖双方都必须要去承担的。

交易周期过长，资金的风险就很高，特别是一些着急用钱的房东，卖房后过不了户拿不到钱，只能再拿房子去办理抵押贷款，最后债务越来越高，房子会面临查封的风险，如果被法院强制拍卖，那么对买房人来说会造成很大的经济损失。

因此，无论是买房人还是卖房人，这类房子我的建议都是等交房办好房产证后再进行交易比较稳当一些。哎，这时候有人就问了，房子真的很便宜，我忍不住要买，怎么办？在这里我只好提几个建议降低风险：

1、在买卖合同中约定，无论房价如何波动也不影响此次交易，如因买方或者卖方因为房价波动的原因而违约，那么违约金不仅仅只限制于定金责任，可以按照总价的20%，30%，甚至40%约定。

2、在买卖合同中约定，在签合同到过户这期间，如因购房政策发生变化，导致此交易无法完成的，那么买卖双方无条件解除合同。

3、签合同后只能支付购房定金，不能支付房款，原则上购房定金不能高于总房价的20%，切记一定不能帮房东还按揭贷款。

好了，这期就分享到此，关注大虫小哥，关注小哥观楼市，了解更多楼市资讯和买房知识，谢谢大家！