过去4年了，我们熟悉的90平方米的中小户型是北京新房中供应最多，成交最多的。自从2016年楼市调控加码后，70/90政策下中小户型的井喷供应，帮助许多购房人完成了人生中第一次置业。

到现在4年过去了，楼市中的改善需求明显开始占据上风，70/90政策似乎也到了调整的时候。11月10日，北京市规划和自然资源委员会的网站上新挂牌了一宗住宅用地，用地信息里清晰地写着，“本次出让宗地中居住用途建筑规模中套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上。”

这意味着北京楼市中70/90政策首次以套内面积进行计算，据此开发出的产品将不再死盯90平方米的红线，最终的建筑面积很可能达到115平方米甚至更多。90平方米的“神户型”小三居，或将在未来让位于115平方米的“神户型”。

不过，也有很多购房人担心，新的70/90政策让户型面积段更大，是不是意味着买房门槛变高了呢？

一字之差 面积提升了几十平方米

在不久前公示的昌平区沙河镇CP00-1804-0002地块和朝阳区东坝1104-611地块的出让文件中，有这样一条规定：本次出让宗地中居住用途建筑规模中套内建筑面积 90 平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的 70%以上。

乍一看，又是老生常谈；咬文嚼字，发现大有文章。

这里面的乾坤就在于，需要占整体建筑规模70%以上的是套内建筑面积90平方米。而之前我们讨论的 “7090”政策全部都是说的“套型建筑面积90平方米”。

简而言之，新的住宅用地90平方米指套均实际使用面积，而我们通常说的70/90中的90指的是房本建筑面积。

这样一来，按之前的“7090”政策，市场上建面在90平方米以内的产品，以常规的75%-80%得房率计算，实际上套内面积只有67-72平方米。

而如果改为“套内建筑面积”，意味着开发商在产品规划设计上有了更大的发挥空间，按照市场上75%-80%的得房率计算，套内面积90平方米的户型建筑面积将在112-120平方米之间。

115平方米“神户型”更懂改善家庭

对于早就不满90平方米三居室的改善型购房人来说，这无疑是一个好消息。

70/90政策曾经被广而诟病就是因为在原有的规定下，占比最大的新房不得不控制面积段在90平方米以内。虽然开发商绞尽脑汁，将市场主流的90平方米户型设计为三居，甚至有的“神户型”做到了三面宽朝南，但不可否认的是，在90平方米面积段内的三居室，无法做到大面宽，每一个居室都足够舒适，虽然名为三居，但实际使用时更像是两居半。

这对于二胎开后的年轻人群体来说，家庭人口的增长，与父母同住的需求，都让原有的户型空间捉襟见肘。

贝壳研究院的一份关于二胎居住需求报告显示，虽然中国整体生育率处于下降趋势，但二孩生育比例呈现明显回升。从2013年放开“双独二孩”时，新生人口中二孩占比31.2%，到2016年“全面二孩”时二孩占比40.2%，再到2019年二孩占比创下57%的新高，过去三年里二孩数量连续超过一孩，中国每年产生了八百多万个二孩家庭。

家庭结构的变化导致了购房需求的变化。报告显示，一线城市二胎家庭中41.1%已经换房或会考虑换房。另外，近9成受访者选择三居及以上房源，面积上，8成受访者青睐90-150平方米区间段的二胎房。简而言之，三房已成为二胎家庭的基本配置，大面积段成为改善户型首选。

这样的需求下，90平方米的三居显然只是改善居住的门槛。在最新的70/90政策下，112-120平方米这样的面积段将大量出现，甚至有可能成为新房市场供应的主力。按照开发商目前的设计能力，这个面积段的三居甚至四居，都将明显改善舒适度，也会成为真正一步到位的改善房源。

并不会造成买房门槛提高

凡事都像硬币一样，有两面。

满足改善需求提高三居舒适性的同时，对于刚需购房人是否意味着负担加重呢？毕竟，有不少人担心购房门槛如果从90平方米提升到120平方米，将多支出上百万元。

其实，我们追溯 “7090”政策出台的原因，就是为了稳定房价，保证刚需。出台了这个以行政手干预、调节开发商产品的紧箍咒。

在最近几年限购、限竞房和70/90的共同作用下，对楼市稳定的调节作用显而易见，大量的首次购房人得以“上车”。

但目前市场的实际情况是，很大一部分的70/90房源区域分布在非交通便利区域，尤其是五环外甚至六环外，像青龙湖、北七家、亦庄河西等区域，都距离地铁超过3公里，70/90新房项目却扎堆，不少产品都陷入了销售困境甚至发生了维权，反而增加了楼市风险。

本该是改善购房人集中的区域却集中了大量刚需，这也加剧了楼市的矛盾。而此次昌平以及东坝地块对于“7090”限制的一字之变，是首次在限竞房地块上，给予了开发商更多的产品调整空间，让开发商可以适度根据地块具体位置以及周边需求的不同来调整面积段，也可以为市场提供更多的户型选择，满足更多样性的需求。也体现了政策制定者对于市场研究的深入和需求变化的重视。

那是否意味着未来90平方米都将被扫入历史呢？大部分专家并不这么认为，有业内专家就告诉北京青年报记者，这个可能性是不大的。相反，我们的政策制定会更加灵活，在交通便利，地铁通达的区域，原有的70/90政策仍可能继续执行，满足刚需通勤便利和“上车”买房的低门槛。而新的按照套内计算的70/90政策将是一个很好的补充，在改善区域，更多的大户型供应，可以让开发商根据市场情况选择性供应房源面积。这样既满足了各类购房需求，又同时控制了房价，保持了市场稳定。

文/李桁