东李——青岛第四个富人区？

青岛下个富人区张村河房价突破四万冲击五万，哪里受益最大？自然是下下个富人区、北面紧邻张村河片区的东李。

特别是今年浮山后片区进入清盘状态后，青岛中产以上改善都会面临这样的问题，到底是加100万买张村河还是直接去东李呢？

在青岛新生儿断崖的下滑的背景下，浮山后房产的教育加成将会消失，更多的回归产品居住属性，新房和次新房自然没问题，但是其余二手房将面临长期价格向下的趋势。

山清水秀的东李和拥堵不堪的浮山后其实同属崂山中心区外溢的住区，区位类似，但是环境优势明显，未来房价超越浮山后将是必然。

虽然结局确定，但是超越的过程肯定是曲折的，首先就是需要高端改善楼盘带头，吸引高端客群，最典型的就是两个大盘——世园板块的和达和山和世园金茂府。

年后的楼市小阳春，这两个楼盘也是买的最火的之一，其中和达和山此前补仓的地块规划已经公示，包括6栋6-10层低密度洋房。

最近世园金茂府同样有新动作，142地块的面积段据说为143㎡、159㎡、189㎡，比137地块的120-160㎡更进一步，近期就有望入市。

81号主力面积约159-228㎡的洋房销售的则更为火爆，可见越是高端客群对世园片区就越是认可。

为满足更多高端改善需求，近期世园金茂府也将开始补仓，2宗地块总占地面积约6.14万㎡，总建面约11.22万㎡，均为居住用地，容积率分别为1.5和2.0，出让总金额约13.58亿元。

其中起拍楼面价12000元/㎡，起拍总价9.64亿，最高限价13800元/㎡，最高限价11.09亿，

北侧地块起拍楼面价12375元/㎡，起拍总价3.94亿，最高限价14231元/㎡，最高限价4.53亿。

至少从楼面价的角度已经超越浮山后，考虑到地块的优质程度，在产品上有望比81号地块的洋房再进一步，冲击4万也不是没可能。