导读
我们提出了“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的业内经典分析框架。从国际经验看，发达国家人口迁移一般经历两阶段：从城镇化到以大城市为核心的都市圈化城市群化，中国的都市圈城市群时代已经到来！都市圈、城市群发挥着国家经济社会发展的增长极作用，是推进高质量发展和参与国际竞争的主要平台。
根据我们的《中国城市发展潜力排名：2022》、《中国城市发展潜力排名：2022》等研究报告，以中心城市为引领的都市圈城市群更具生产效率，更节约土地、能源，是支撑中国经济高质量发展的主要平台，是中国当前以及未来发展的区域规划和国土规划重点。2022年发展潜力百强城市中有89个位于19大城市群，68个位于34个千万级大都市圈。
当前中国有上海、广州、深圳等10个3000万人以上的大都市圈，有合肥、成都、杭州等11个2000-3000万人大都市圈，有西安、宁波等13个1000-2000万人大都市圈。中国34个大都市圈以全国18.6％的土地集聚约63％的常住人口，创造约78％的GDP，多数都市圈人口处于持续流入。本文进一步对34个千万级大都市圈进行分类，并对十大最具发展潜力的都市圈逐次分析。
摘要
从城镇化到城市群，都市圈是城市群“硬核”。《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》确立城市群为新型城镇化主体形态，并规划建设19个城市群，但当前我国多数城市群发展尚不成熟，培育都市圈是从城镇化到城市群的中间阶段。例如，广东将珠三角城市群划分为广佛肇、深莞惠、珠中江3个都市圈推动珠三角一体化进程。都市圈建设以同城化为方向，打造1小时通勤圈，圈内中小城市受益。都市圈将促进城市功能互补、产业错位布局，推动公共服务共建共享和政策协同。
人口和产业将继续向大都市圈集聚。人口迁移的基本逻辑是人随产业走、人往高处走。发达国家人口迁移一般经历两阶段：从城镇化到以大城市为核心的都市圈化城市群化。美日韩等发达经济体大都市圈均吸引人口持续流入，直到经济-人口比值降至1附近并维持动态平衡。中国人口和产业持续向大都市圈集聚，未来大都市圈人口占比仍将继续提升。中国34个1000万人以上大都市圈人口总体持续流入，2021年常住人口合计占比63％，经济总量占比78％，经济-人口比值为1.24，人口仍有流入倾向。
2022年上海、深圳、北京、广州都市圈发展潜力居前，之后是苏锡常、杭州、南京、成都、合肥、长株潭等都市圈。长三角、珠三角地区及北京都市圈经济规模居前、产业创新实力领先。2021年上海都市圈以12.6万亿元GDP一骑绝尘，深圳、广州、苏锡常等都市圈紧随其后，GDP在3-4万亿之间。深圳、上海、广州都市圈近年人口增长领跑全国，近五年常住人口年均增量分别为180万、152万、145万人，除上海都市圈外主要由中心城市贡献。上海、北京都市圈产业创新占据绝对优势，A H股上市公司数和专利授权量合计分别占全国41.9％、29.8％。
No.1 上海大都市圈：长三角城市群的“强核”，辐射周边都市圈。1）上海大都市圈2021年GDP达12.6万亿元，占长三角城市群的54.5％，圈内已有5座GDP超万亿的城市。2）从“一核五圈四带”到上海大都市圈，是充分发挥上海中心城市作用，打造长三角城市群“强核”，辐射周边都市圈。上海大都市圈把苏锡常、宁波都市圈的大半区域以及杭州都市圈的嘉兴、湖州均收入囊中。3）以上海为龙头的长三角地区是我国产业链最完备、产业创新最突出的区域，上海与周边城市产业互补性很强。
No.2 深圳都市圈：年轻移民的创业天堂，经济大市、土地小市。1）深圳都市圈人口和经济高速增长，是年轻人的创业天堂，也是珠三角城市群的“硬核”之一，与广州都市圈形成“双足鼎立”发展格局。2）深圳都市圈已经从深圳向莞惠单向梯次转移发展为区域内产业融合发展、外溢与回流并存，目前深莞产业融合明显。3）深圳是经济人口大市、土地面积小市，全市面积仅1997平方公里，通过行政区划调整解决发展空间不足的可能性长期存在。
No.3 北京都市圈：从单中心到疏解非首都功能，通州区与“北三县”协同发展。1）疏解北京非首都功能，从摊大饼式单中心辐射向紧密集约型多组团格局转变。形成“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构2）北京市域内集聚以科技创新、现代服务业为代表的高精尖产业；通州区加快与北三县产业联动，优化区域产业布局。3）环京地区承接产业不足、通勤效率低下需补短板。
No.4 广州都市圈：大湾区现代制造业中心，广佛同城。1）从广佛同城到广佛肇都市圈，广佛同城已基本实现，广佛两市经济总量比肩深莞。2）广州都市圈是华南地区国际性现代服务业中心和先进制造业基地，广佛两地分别聚焦“IAB NEM”创新产业和先进制造业，肇庆承接广佛产业转移。3）广州都市圈需要加强核心区域竞争力，通过强化内核来辐射周边区域发展，形成多极联动。
No.5 苏锡常都市圈：长三角地区的连接“桥梁”，制造业强区推进长三一体化。1）目前苏锡常是国内二级城市圈中经济实力第二强的都市圈，苏锡常三市皆非直辖市、副省级城市、计划单列市或沿海城市，抱团发展显得更加重要。2）苏锡常一体化不仅为达到“1 1 1>；3”的目标，还在于做好上海、南京都市圈间的“桥梁”，核心目的在于以苏锡常的一体化助推长三角一体化发展。3）苏锡常地区工业高度发达，苏州坐实了“全球工业大市”位置，无锡则是物联网、集成电路产业的新高地，常州的新能源汽车领域更是建树领先全国。
No.6 杭州都市圈：民营经济天堂，互联网经济高地，后二绕加速同城化发展。1）杭州都市圈杭嘉湖绍四市民营经济发达，互联网经济领先，新成员衢州、黄山有望承接相关产业。2）2020年，杭州都市圈全面进入“后二绕”时代，以杭州都市圈高速公路环线为纽带，串联德清、安吉等区县市，构成千万级人口规模、功能联系紧密的同城化城镇发展环。3）杭嘉湖绍四市产业协同程度高，嘉兴的海宁、桐乡，绍兴的柯桥、诸暨等县市均与杭州产业密切融合，同时杭嘉湖绍四市已实现“半小时高铁圈”和“1小时交通圈”。
No.7 南京都市圈：经济东强西弱，首个跨省都市圈惠及皖东四城。1）南京都市圈经济东强西弱，南京引领产业链从高到低三级梯队。南京2021年GDP1.6万亿元；扬州、镇江、淮安、芜湖均在4000-7000亿元，打造先进制造业中心；马鞍山、滁州、宣城均在4000亿元以下，主要承接东部产业转移。2）南京都市圈是我国第一个规划的跨省都市圈，安徽东部城市受益于与南京同城化发展，共同构建“一极两区四带多组团”的都市圈空间格局。
No.8 成都都市圈：少不入川的天府之国，成都人口经济集聚度高，周边地区城镇化率较低、空间大。1）成都尚处于做大做强吸聚周边资源阶段，人口经济集聚度高。2021年成都常住人口占都市圈的79％，GDP占79.6％。2）成都周边4市城镇化率较低、城镇化空间大，未来有望与成都同城化发展。德阳、眉山、资阳、雅安2021年城镇化率均在42％-57％之间，远低于全国平均64.7％，都市圈人口城镇化潜力较大。3）成都都市圈城市间产业协同互补性有待提升，巴蜀文化底蕴打造现代服务业高地。
No.9 长株潭都市圈：中部沿江崛起，城区“半小时交通圈”紧密相邻。1）长株潭三市产业互补性强，产业协同势头良好，是中部崛起重要战略支点之一。三市联合拥有长株潭“两型社会”综合配套改革试验区、长株潭国家自主创新示范区等国家级政策平台。2）长株潭三市均为老工业基地，制造业基础深厚，产业发展存在一定的差异性和互补性。
No.10 武汉都市圈：“圈子”缩小更务实，产业链向外延伸。1）从半径150公里的“1 8”武汉城市圈到半径80公里的武汉大都市区，范围更小的都市圈规划更具可操作性。2）武汉产业链沿武鄂黄黄、武咸、武仙、汉孝等发展廊道向周边城市延伸，完善都市圈功能布局和产业体系。3）高铁、鄂州机场建设加强水陆空交通枢纽，城际铁路网将串联武汉都市圈。
目录
1都市圈时代来临：2022年中国大都市圈发展潜力排名
1.1从城镇化到城市群，都市圈是城市群的“硬核”
1.2都市圈以同城化为方向，旨在推动公共服务共建共享
1.3人口和产业将继续向大都市圈集聚
1.4 2022年大都市圈排名：上海、深圳、北京、广州都市圈发展潜力居前
1.5 都市圈分类：成熟型优化功能布局，发育型加强一体化建设，起步型增强经济实力
2中国十大最具发展潜力都市圈
2.1 上海大都市圈：长三角城市群的“强核”，辐射周边都市圈
2.2 深圳都市圈：年轻移民的创业天堂，经济大市、土地小市
2.3 北京都市圈：从单中心到疏解非首都功能，通州区与“北三县”协同发展
2.4 广州都市圈：大湾区现代制造业中心，广佛同城
2.5 苏锡常都市圈：长三角地区的链接“桥梁”，制造业强区推进长三一体化
2.6 杭州都市圈：民营经济天堂，互联网经济高地，后二绕加速同城化发展
2.7 南京都市圈：经济东强西弱，首个跨省都市圈惠及皖东四城
2.8 成都都市圈：少不入川的天府之国，成都人口经济集聚度高，周边地区城镇化率较低、空间大
2.9 长株潭都市圈：中部沿江崛起，城区“半小时交通圈”紧密相邻
2.10武汉都市圈：“缩圈”蓄力，产业链向外延伸
正文
城市群为中国新型城镇化主体形态，培育都市圈是从城镇化到城市群的中间阶段。发达国家人口流动一般经历两个阶段：从城镇化到城市群，其中都市圈为中间阶段。国际上公认的世界级城市群有美国东北部大西洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、日本太平洋沿岸城市群、英伦城市群、欧洲西北部城市群等。成熟城市群由若干分工较为明确、经济社会联系紧密的大中小城市连绵而成，且均以一个或几个大都市圈为“硬核”，例如纽约都市圈、芝加哥都市圈、日本三大都市圈（东京、大阪、名古屋）、伦敦都市圈以及巴黎都市圈等。
培育现代化都市圈成为国家推进城市群建设的突破口。《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》确立城市群为新型城镇化主体形态，并规划建设19个城市群，但当前我国多数城市群发展尚不成熟。2014年《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》提出，特大城市要推进中心城区功能向1小时交通圈地区扩散，培育形成通勤高效、一体发展的都市圈。2019年2月，国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》（以下简称《意见》），这是我国第一份以“都市圈”为主题的中央文件，标志着都市圈时代正式来临。国家“十四五”规划纲要提出以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展，并提出“建设现代化都市圈”。2022年3月，国家发改委印发《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，提出健全城市群一体化发展机制，培育发展现代化都市圈。“现代化都市圈”被政策频繁提及。
1.2都市圈以同城化为方向，旨在推动公共服务共建共享
都市圈建设以同城化为方向，打造1小时通勤圈，圈内中小城市受益。《意见》指出，都市圈以大城市为中心，以1小时通勤圈为基本范围，将以促进中心城市与周边城市（镇）同城化发展为方向，以破除体制机制障碍为抓手，因地制宜推进都市圈建设，密切中心城市和周边城市（镇）的功能联系。圈内中小城市将受益中心城市产业和人口外溢，同城化提速。其中，交通一体化是都市圈建设的前提，要求加快构建都市圈公路和轨道交通网，打造轨道上的都市圈，大力发展都市圈市域（郊）铁路。需注意的是，1小时通勤圈以轨道交通等为出行工具、半径最大约50-70公里，这与以高铁为出行工具、半径可达300公里的1小时交通圈不同。《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》提出，支持有条件的都市圈科学规划多层次轨道交通，统筹利用既有线与新线发展城际铁路和市域（郊）铁路，摸排打通国家公路和省级公路“瓶颈路”，打造1小时通勤圈。
都市圈将促进城市功能互补、产业错位布局，推动公共服务共建共享和政策协同。《意见》要求加快推动中心城市集聚创新要素、提升经济密度、增强高端服务功能，推动服务业与制造业深度融合，形成以现代服务经济为主的产业结构；充分利用中小城市土地、人力等综合成本低的优势，优化营商环境，积极承接中心城市产业转移，推动制造业规模化、特色化、集群化发展，形成以先进制造为主的产业结构。产业分工协同需要统一开放市场和公共服务一体化作为制度保障。《意见》指出，放开放宽除北京、上海外的城市落户限制，具备条件的都市圈有望率先实现户籍准入年限同城化累积互认。公共服务方面，将促进教育、医疗、养老等优质公共服务资源共享，加快社会保障接轨衔接。政策协同方面，将允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂，中心城市供地指标有望增加，都市圈内房地产调控政策将强化协同。国家“十四五”规划纲要提出鼓励都市圈社保和落户积分互认、教育和医疗资源共享，推动科技创新券通兑通用、产业园区和科研平台合作共建。鼓励有条件的都市圈建立统一的规划委员会，实现规划统一编制、统一实施，探索推进土地、人口等统一管理。
1.3人口和产业将继续向大都市圈集聚
人口迁移的基本逻辑是人随产业走、人往高处走。发达国家人口迁移一般经历两阶段：从城镇化到以大城市为核心的都市圈化城市群化。国际经验表明人口长期向大都市区集聚，直到经济-人口比值降至1附近并维持动态平衡。美国人口长期向大都市区集聚，1950-2019年美国500万人以上都市区人口比重从12.2％增至24.7％，2019年美国5-25万、25-100万、100-500万、500万人以上都会区经济-人口比值分别为0.8、0.8、1.1、1.2，人口向大都市区集聚趋势明显；在日本城市化进程中，人口随产业持续向大都市圈集聚，并且表现为从“三极”集聚向东京圈“一极”集聚，1974-2018年，东京圈、大阪圈、名古屋圈人口净迁入量分别为400.5、-92.7、8.7万人。2018年东京圈、大阪圈、名古屋圈经济份额占比分别较1970年变化4.4、-3.8、0.6个百分点，人口份额占比变化5.6、-0.5、0.6个百分点，经济-人口比值分别为1.17、0.9、1.15。
中国人口和产业持续向大都市圈集聚，未来大都市圈人口占比仍将继续提升。中国34个1000万人以上大都市圈人口总体持续流入，2021年常住人口合计占比62.8％，经济总量占比77.6％，经济-人口比值为1.24，人口仍有流入倾向。在34个千万级大都市圈中，苏锡常、上海、北京等3个都市圈经济-人口比值大于2；南京、杭州、厦漳泉、宁波、深圳等5个都市圈介于1.5-2.0之间；长株潭、广州、福州、青岛等14个都市圈介于1-1.5之间；昆明、长吉、南昌等12个都市圈经济-人口比值小于1，且部分都市圈经济-人口比值较低与划分范围过大有关。
我们在《中国城市发展潜力排名：2022》中指出，2022年上海、深圳、北京、广州都市圈发展潜力居前，之后是苏锡常、杭州、南京、成都、合肥、长株潭等都市圈（部分地区数据有更新）。需要注意的是，部分都市圈范围有重叠，比如上海都市圈与杭州、苏锡常、宁波都市圈均有重叠；部分都市圈县级单位数据缺失较多，用地级市全域近似替代，如天津、石家庄、哈尔滨都市圈范围分别用各自全市替代，济南、青岛、南昌等都市圈范围以地级市为基本单位后与规划略有出入。
长三角、珠三角地区及北京都市圈经济规模居前、产业创新实力领先。从经济规模看，2021年上海都市圈以12.6万亿元GDP一骑绝尘，深圳、广州、苏锡常、南京、北京、杭州、青岛都市圈紧随其后，GDP在3-4万亿之间。从产业创新看，上海、北京、深圳都市圈占据绝对优势，A H股上市公司数和专利授权量合计分别占全国41.9％、29.8％。杭州、广州、苏锡常都市圈亦优势明显，A H股上市公司数、专利授权量占全国比重均分别在4％、5％以内。
深圳、上海、广州、成都都市圈近年人口增长领跑全国，近五年常住人口年均增量均超过百万，除上海都市圈外主要由中心城市贡献。近五年，深圳、上海、广州都市圈常住人口年均增量分别为180万、152万、145万人，其中深圳、广州年均增量分别为123万、103万，贡献都市圈内部大部分人口增量，上海市由于控人口，年均增长仅14万人，其余人口增量主要由苏州、宁波贡献。成都、杭州、郑州、苏锡常、西岸都市圈近五年常住人口年均增量均超过60万人，年均增量靠前。而哈尔滨、汕潮揭、沈阳、南昌、湛茂都市圈人口负增长，主要由于核心城市吸引力不足，没有对都市圈内其他城市形成带动作用。
