买房是一项比较复杂的交易工程，不少人在买房前都会去了解买房的相关知识。
由于上海买房规则相对复杂，在房万直播间里我们发现，很多人并不了解上海的购房政策，甚至还存在一些误区。
今天就给大家梳理一下买房的各项政策与规则！祝大家早日上岸，买到理想的房子！
目录：
01.上海沪籍限购政策
02.外地户籍购房政策
03.特殊客群购买政策
04.临港新片区购房政策
05.上海积分制买房三部曲
06.上海新房摇号积分制政策
07.上海新房摇号积分制常见问题及解答
08.上海新房交易流程
09.上海新房购买流程
10.上海购买新房需提供材料
11.新建商品房限售政策
12.上海购买贷款政策
13.上海买房各税费明细
14.上海各区交易中心地址
15 上海86个征信中心地址
01.上海沪籍限购政策
沪籍单身人士
①单独名下有房，限购。
②单独名下无房，本人和父母在2011.1.30之前共有不超过2套（含2套），可新购一套住房。
③单独名下无房，本人和父母在2011.1.30之前共有超过3套（含3套），限购。
沪籍已婚人士
①夫妻双方都是上海户籍
a、夫妻双方在2011.1.30之前各自和父母共有不超过2套（含2套）可新购二套住房。
b、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方无房，可新购一套住房。
c、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方与父母共有1套，可新购一套住房。
d、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方与父母共有2套，可新购一套住房。
e、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有超过4套（含4套），限购。
②夫妻双方有一方是上海户籍，另一方是非上海户籍
a、购买首套房产证可单独上非上海户籍一人，但需提供满5年社保或满5年个税证明
b、购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则限购
注：满5年社保或满5年个税是指签合同当月不算，往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月。
注：离异状况下，如果在离婚前，夫妻家庭名下只有一套房，根据上海住房限购政策，还可以购买一套；但如果离婚前，夫妻家庭名下有2套房，甚至更多，离婚后其中一方名下无住房，如今离异不到3年要购房，在核查环节，会核查到3年前夫妻名下拥有2套住房，就不能购房。
02.外地户籍购房政策
①外地人已婚在上海只能购买1套（商品房）住宅。
②非沪籍家庭限购一套上海住宅，但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
③外地人在外地的房产不计算在内，只要上海没有房产就可以购买。
④居住证满三年（免交房产税）
所需证明：
1、身份证 2、结婚证 3、户口薄 4、收入证明 5、纳税证明 6、居住证
03.特殊客群购买政策
本市集体户口
按上海户籍政策执行，但需要注意户籍证明号：如90、98、97为上海户籍。户籍证明号：99是挂靠上海地区户口，并非上海户籍，按外地户籍政策执行。
外国籍或港澳台同胞
①提供满一年的上海劳务合同和满一年的税单，可购买一套住房。（要求劳务合同和税单公司必须一致）
②购房人本人国籍所在大使馆或地区办事机构开具的居住、缴税、就业证明（需翻译不要求公证）；
③境外个人、华侨和港澳台居民（包括配偶及共同生活的未成年子女）名下在本市无房，且出具购房用于自住的书面承诺。
④华侨（持有中国护照和国外永居证的居民）购房的需要提供户籍注销证明。
对于境外个人、华侨和港澳台居民不具有购房资格的，交易中心不开具购房结汇证明。
注意：境外结婚证等资料需中国使领馆认证➕翻译，不要求公证。
在读博士、博士后
要求已婚并提供学校证明（学历证明），无需提供满五年社保或满五年个税，可购买一套住房。
部队人员购买住房
①原籍是上海户籍，按上海户籍政策执行。单身可购买一套、结婚可购买2套。
②原籍非上海户籍，按外地户籍政策执行。单身不可购买、结婚可购买一套。
注：
·部队须出具证明，并写明身份证号、军官证号、户籍状况、结婚状况、 有无未成年子女，出生证编号。
·部队人士指的是军官、士兵或士官原籍非上海是不可买房的。
04.临港新片区购房政策
①上海临港购房新政发布：
2019年8月6日，上海自贸区临港新片区成立当天，国务院新闻办举行发布会并提出12条人才吸引政策。
②落户新政：
缩短人才“居转户”年限，人才“居转户”（居住证转户籍）年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。
③购房资格：
非本市户籍购房资格由家庭调整为个人；社保年限由原有的5年缩短至3年。
也就是说外地单身且在临港新片区工作满1年以上，即有机会在细则划定范围内购房！
05.上海积分制买房三部曲
第一步，认购。购房者在新房认筹时，自行提交证明家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保等相关资料，初步计算得分。
第二步，打分。如实填报之后，市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查，复查确认每一个购房者的计分，计分审核时间预计10天左右。
第三步，摇号。根据1.3/1.8/2.0/2.5的入围比，确定入围分数线，大于等于入围分数线的购房者即可参与摇号。
比如，某楼盘将新推600套房源，有认购意向的客户有1000人，若根据1.3的入围比计算，只有总分排名前780名（600*1.3）的购房人才有资格入场摇号；如果第780名的分值为20分，则所有20分的购房者也都可以参与摇号。
06.上海新房摇号积分制政策
- 基础分满分60分，动态分满分24分
- 入围比例：内环内2.5，外环内楼盘2；外环外热点楼盘1.8，其余保持1.3
在家庭结构方面，在认购申请时，认购对象为夫妻（包括未成年子女）加10分，认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的（无论是包括未成年子女），此项不得分。
在户籍方面，认购申请时，认购对象为本市户籍的（若为家庭的，夫妻双方中至少有一方应为本市户籍），加10分；认购对象为非沪籍的，此项不得分。
在名下房产方面，认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行，无房的加20分；认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的，加5分；
此外需要注意的是，认购对象在2021年1月22日（含）后赠予他人的住房，仍计入认购对象名下；承租的公有居住房屋的记入认购对象名下。
在5年内购房记录方面，认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下无房且5年内无购房记录，加20分；认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录，加5分；认购对象5年内购房记录的，此项不得分。
认购对象的社保缴纳月数与社保缴纳系数相乘即为年限分。社会缴纳月数自2003年1月起算。认购对象为家庭的，按其中社保缴纳月数最高的1名成员计算；认购对象包括两个及以上家庭的，按其中社保缴纳月数较低的家庭计算。
2021年1月社保缴纳月数上限为18年*12月/年，共计216个月，2021年2月社保缴纳月数上限为217个月，2021年3月社保缴纳月数上限为218个月，以此类推。
社保缴纳系数区间为每月0.1至0.24分。按上市项目产品类型、结构确定。
注：积分较高，并不意味着优先摇号
虽然拥有较高积分的购房者会更容易被划入摇号对象，但这并不意味着一定能优先选房。因为进入摇号系统之后，所有积分会被机器完全打乱。也就是说，分数高低只能决定你入不入围，摇中几率其实是一样的！
07.上海新房摇号积分制常见问题及解答
Q1：满五唯一房子，如果卖掉，算无房户吗?
答：满五唯一的房子，卖掉以后是算无房户的。
Q2：如果名下房子在外地，算无房户吗?
答：仅限于上海范围，算无房户。
Q3：怎么界定购房记录?
答：自购房日起算，五年内无购房记录(目前认网签时间)，只看购买记录，不看卖出记录。
Q4：离婚人士，净身出户，是否算无房户?在新政策有上，有哪些限制?
答：离婚，要倒退3年，看离婚前家庭的购房情况。比如去年离婚，离婚前家庭2套，离婚后哪怕净身出户，也被限购了。若再婚，社保将计算两个家庭，计算少数。
Q5：上海户籍单身，09年与父母名下有一套共有房产，请问算有房还是无房?是否还能买房?
答：2011年以前的，算无房户。单身可以购买1套。
Q6：拆迁所得的安置房，请问算购房记录吗?
答：公租房不算，有产权或者承租的共有产权都算有房。
Q7：有一套动迁房，刚卖掉，请问算有购房记录吗?
答：如果动迁房是5年内买入的，就算有购房记录。
Q8：赠予在同一张产证上的一方，影响无房部分打分吗?
答：要看赠予的时间，如果在2021年1月22日之前赠予，则算无房。在2021年1月22日(含)后赠与他人的住房，仍计入认购对象名下。
Q9：认购组数与准售房源套数比例小于等于1.3：1的，不使用计分排序，会怎么样呢?
答：所有符合购房条件的，全部纳入公证摇号。
Q10：购买的新房已网签，但没有拿到产证，一年后才能拿到，当下有房，还是无房?
答：已网签的房子，有购房记录，所以算有房。
Q11：退休人员的社保怎么算?
答：退休人员的社保年限是交多少个月算多少个月。比如从2003年1月开始计算，如果是2005年退休的话，社保只能算两年。
Q12：户籍名下有一套房，无贷款，想过户给父母，这样算无房吗?
答：如果在2021年1月22日(含)后赠与的方式，不能算无房户。通过二手房交易过户，算无房户。
Q13：上海户籍家庭，社保打分算一个人还是夫妻两个人加在一起?
答：如果以1个家庭认筹，按照家庭成员中缴纳较多的一方来计算。
Q14：社保有要求连续社保吗?
答：不要求，按缴纳社保的实际月数来计算。
Q15：境外人士购房也要积分摇号吗?
答：境外人士符合条件可在上海购买1套，也按照计分摇号方式来认筹。
Q16：请问怎么界定有房?动迁房算吗?
答：名下有上海房产(包括动迁房、经适房、使用权房)即为有房，若2011年1月28日以前与共有的不计入名下房产。
08.上海新房销售流程
09.上海新房购买流程
