文/刘晓博

本文为楼市参考团队原创作品

厦门楼市再次传来大消息：在其北部的翔安区，有开发商竟然以低于“楼板价”的价格，来甩卖精装修住宅！

所谓“楼板价”，是指开发商拿地的成本，折合到每平米可售面积里的价格，相当于住宅里的“土地成本”。

一个精装修的楼盘在开发过程中，开发商除了要支付地价，还要承担建造成本、装修成本、园林建设成本，还要支付员工工资、银行利息和各种税赋。因此，正常的售价往往比“楼板价”高很多，在二线城市里接近翻倍，在一线城市里也会高出50%以上。

据悉，低于“楼板价”甩卖精装住宅的开发商是金茂，楼盘的名字是“翔安金茂悦”。

2017年9月29日，金茂在厦门以20.91亿元竞得翔安区2017XP08商住地块，成交楼面价29450.7元/平。

“澎湃新闻”的报道称：

近日，市场消息显示，福建厦门精装楼盘翔安金茂悦推出特价房源，单价仅2.8万/平方米，这一价格比楼面价还便宜了1451元/平方米。 房天下官网显示，翔安金茂悦目前均价28000元/平方米。该楼盘动态显示，10月中旬，翔安金茂悦推出50套内部认购房源，单价25000元/平方米。而该项目在厦门网上房地产上显示的拟售价格在41244 元/平方米左右。

由此可见，对于金茂悦的住宅部分，开发商本来是准备卖到4.1万元左右的，但由于市场变化，最近推出的“特价房源”单价只有2.8万元。而之前的10月中旬，还以2.5万元的价格卖过一批。

毫无疑问，开发商亏了。如果后期不涨价，可以说是“亏惨了”。此前，万科在厦门也传出“别墅5折”的爆炸式新闻，后来证实没有那么夸张，但打“7折”还是有的。

房企之所以“亏着卖”一个重要的原因是要保证年底回款，因为销售额涉及到行业内的排名，排名则会影响你在资本市场上的机会（比如定增、发债的审批）。此外，降价卖房还可以增加资金周转率。

那么问题来了：厦门楼市到底出了什么问题？这种大跌会持续吗？后市将如何？我的看法如下：

第一，厦门乃至整个福建省，在房子问题上都偏激进，房价存在不同程度的高估现象。

如果说上一轮牛市里，浙江是楼市最激进的省份，温州炒房团成为标志；那么，这一轮牛市（2016年到2017年）福建成为最激进的省份，闽系开发商和厦门高房价成为标志。

下面是我整理的，截至2018年9月左右的主要城市的“居民杠杆率”（也可以看做是楼市杠杆率，计算方式是“住户贷款”除以“住户存款”）：

可以看出，厦门的“家庭（楼市）杠杆率”是最高的。此外，过去两年拿地最疯狂的开发商，也以闽系为主。

由于房价涨得太凶，厦门出台的调控措施也比较严厉，限售就是从厦门开始的。随着政策效果叠加，厦门楼市开始出现了显著跌幅，领跌这一轮调控。

第二，厦门经济、人口等增长势头非常好，房价高估将长期存在。

下面我准备通过4组数据，拿厦门跟主要城市做一个对比。包括GDP（经济总量），财政（一般预算内收入），人口（使用“小学生人数”指标），资金总量（金融机构本外币存款余额）。

列入观察时段都是2007年末到2017年末，10年是一个较长时段，可以看出趋势：

在上述表格里，深圳、北京、杭州是另外3个增长非常好的城市，跟厦门做一个对比；大连是过去10年增长最差的大城市，也列入对比。福州和泉州，是另外两个福建的中心城市。

可以看出，过去10年里厦门的增长非常出色，综合4项指标（后两个指标更重要、更客观），只有深圳跑赢了厦门，其他城市都不如厦门。厦门最亮眼的是人口增长，可谓一骑绝尘。

福州、泉州虽然增长也不错，但人口指标跟厦门差距非常大。至于大连，四大指标全面跑输，人口竟然出现了显著的下降。

纵观整个福建省，虽然经济总量不算大，无法跟浙江比，更无法跟广东比。但福建经济还是充满了活力，其制造业、GDP的中心在泉州，资金和权力中心是福州。看起来，厦门似乎不应该有多大发展空间，但厦门恰恰在夹缝里崛起了，成为人口增长的中心。

从某种程度上说，厦门和泉州构成了“前店后厂”的关系，泉州是生产基地，厦门是设计、营销的中心。 我们还可以把厦门和泉州理解为夫妻关系，泉州是埋头苦*丈夫，挣的钱存放在厦门，厦门是负责美丽的太太。

厦门成功的关键，跟它是“计划单列市 特区”的身份有关，当然也跟它是美丽的、温暖的海滨城市有关。此外，厦门还因为“出道早”，成为福建省唯一一个“摆脱了地域文化限制”的城市。这一点也至关重要，这让北方人、外来移民想到福建的时候，首先想到厦门。

所以，我常说厦门有点类似“深圳 三亚”的合体。一方面，它经济活跃，能汇聚高科技企业和资金，类似深圳（只是规模小一些）；另一方面，厦门自然环境好，城市漂亮、气候温暖，类似三亚。这种城市在人口不断涌入的情况下，房价长期被高估是必然的。

第三，厦门楼市的调整可能临近尾声，“最佳买房窗口期”或许正在出现。

厦门是这一轮楼市调整中，房价下跌最为显著的二线城市。调整的政策底事实上早在10月1日就出现了，当时厦门官方宣布放宽落户条件，还非常罕见地放宽了落户厦门岛内（思明区、湖里区）的条件，其中多处有跟住房挂钩的条款。

据厦门媒体报道，落户政策放款后，平均每月有5000人落户厦门。这看起来跟西安没有办法比，但你要知道厦门的人口规模本身就不太大。

在这一轮调整中，厦门降幅比较大的盘，多在岛外的新区，配套一般不太好。比如缺少商业，没有轨道交通，学位也非常一般。至于厦门岛内，由于存在“明确的物理分割”，其住宅稀缺性是非常显然的，再加上配套好，所以价格相对坚挺。

展望未来，我还是非常看好厦门楼市的未来。这种兼具“深圳 三亚”特质的城市，在中国非常少，似乎还没有第二例。

最近一周，厦门也传来了房贷松动的消息。下图是研究机构公布的最新的“首套房”平均房贷利率最低的10个城市的名单：

可以看出，厦门房贷利率是“第二低”的，这意味着什么，值得大家品味。

可以这样说：厦门楼市这一轮调整的政策底已经出现，市场底应该也不远了。如果央行再次全面降准，甚至降息，底部就可能完全走出来了。所以，对厦门楼市没有必要悲观！