现在随着一些城市地价、大宗商品的物价上涨，而房价的上涨幅度又不理想，房企的利润空间也不再有原先“黄金时代”那么充裕，所以一些房企开发商，在项目的设计上，也开始挖空了心思。

比如原先比较常见的围合式布局，楼间距较大，中庭面积也大，而现在很多新开楼盘，都以混合式布局为主，虽然用地效率更高了，但是购房人的居住体验感就不如围合式布局的楼栋。

随着越来越多中产家庭改善需求的膨胀，越来越多的城市，开始出现一些“小别墅”、“经济适用墅”的概念，但是，这些别墅大多有一些特点，那就是面积不大、总价其实并不高，而且很多还是在城市近远郊区，真正的纯别墅小区比较少，就算有也是别墅组团式的，大多情况下，都是混合式布局，外圈一圈高层建筑，里面就是洋房、别墅区域。

这样的小区格局，其实不管对于组团内的高层住宅而言，还是对于里面的别墅而言，都显得比较鸡肋。

对于高层住宅而言，高层和别墅混合的小区，至少有以下几大缺陷：

众所周知，别墅小区或者别墅组团的容积率，相对来说都更低，而高层住宅的容积率更高，通常情况下，土地出让房企开发商拿地的时候，同样的一块地，会有一个标准的容积率指标，那么为了匀出别墅的低容积率来，高层住宅的容积率有可能就会被抬升，从而平均出符合拿地指标的容积率来

这样一来，与别墅混合小区里的高层住宅，比起没有别墅的小区来，容积率大概率就会相对高一些，容积率高，就可能意味着梯户比、单层户数、小区居住人数等方面的变化，也会带来居住体验感的减分影响。

高层住宅业主和别墅业主，虽然有可能说组团之间相互独立，但是还是难免“抬头不见低头见”的社交场合，甚至可能在物业服务的标准上，都会有一定的差别待遇。

长期在这样的环境下生活居住，会给人带来比较大的压力，比如看到别墅业主的豪车、豪宅以及子女教育、奢侈的生活方式，相形见绌，人比人气死人，也会给高层住宅业主心理上带来一定的落差感和冲击感，有的人甚至在物业办事的时候，都会因为一些鸡毛蒜皮的事闹纠纷和矛盾，而物业方面也不排除会偏袒别墅区业主可能。

对于别墅业主而言，小区如果混杂了高层住宅，也会带来一些比较尴尬的问题：

姑且不考虑楼间距和采光、通风的问题，毕竟，别墅的采光和通风，和周边的高层住宅的关系，能够在买房的时候通过看沙盘图和价格，来合理规避或主动接受：一般而言，靠近高层组团的别墅楼栋，价位都较低，因为采光、通风受影响较大。

但是，在安全性和隐私性方面，如果是周围有高层住宅的混合别墅区，几乎家家户户都难以避免，一是安全性，别墅的业主生活水准是和高层业主有层次区别的，常言道“财不露白”，如果让别人看到自己生活很富足，很容易受到他人嫉妒或者惹是非，甚至可能被不怀好意的人盯上，而如果是纯别墅小区，大家身边的邻居大多身价、素质都差不多，就没那么担忧。

二是隐私，如果别墅小区周边有高层住宅混合，那么居高临下，从高层住宅往下看，一镜到底，一目了然，别墅业主在自家院子或者楼顶露台上开个轰趴或者烧烤聚会，都很容易被看得一清二楚，隐私方面就有一定缺陷和漏洞，更别说现在有些“偷窥癖”还有望远镜等设备。

在二手房流通市场，买家对于高层和别墅混合小区的定价预期，有的是基于高层给出的，有的是基于别墅给出的，这中间就会出现较大的幅度和落差，最终算得一个平均值，容易造成这样小区的高层二手房有价无市，也拉低了别墅价位的平均值和段位。

由于市场对混合式小区定价预期不一致带来的别墅增值保值效应降低，几乎是可以预料得到的回报率减弱，因此，很多买别墅的人，除了别墅的地段、户型、院子面积等外，最看重的就要数“是否纯别墅小区、未来周边是否会规划高层”等因素了。

所以，不管是对高层住宅业主，还是别墅业主而言，高层住宅和别墅混合式的小区，一般都面临比较鸡肋和尴尬的局面，这种鸡肋和尴尬，尤其是在业主转卖二手房在流通市场上的时候，就会体现得比较淋漓尽致，毕竟，市场往往是资源和资金配置的最优解，如果一个小区内的房价价格体系比较错综复杂、不明晰，就会直接导致成交量、价方面的利空影响。