CBD能成为济南最牛的富人区吗？对这个观点我表示存疑，CBD买房的有钱人很多，但是离真正的鼎级富人区还有一段距离。为什么这么说呢？

第一，CBD已经严重透支了未来的房价，支撑房价最主要的是什么呢？是梦想，CBD造了一个很大的梦，五指山超高层、4条地铁线交汇处，这些都还没实现，但使历史经验告诉我们一个片区的发展一条地铁的开通，房价的最高点是在开通前的半年一年甚至两年，而我们的CBD就处于这样一个节点。1号线开通后长清的房价升了还是降了？节节下跌吧。所以我们不要只看梦想更重要看现实，当CBD的梦想照进现实的时候，可能也有很多人受伤。

第二，CBD的魂在哪里？在五指山，在5座超高层，在有多少高质量的企业能够入驻，我们看一线城市的超高层什么样的企业在办公，首先是世界500强，其次是互联网大厂，再就是骗子公司网贷公司等需要门面的，济南最早的绿地中心还有郑州的绿地中心，现在的办公大家不妨去查一下，非常惨淡，因为使用成本高公摊高停车难，其实大部分企业不太喜欢在这种超高层办公的，所以未来CBD的这5栋超高层的办公入驻率将成为一个问号，没有真正的核心企业入驻，它能成为一个真正的CBD吗？

第三， CBD的住宅供应量这几年非常大，大家都产品类似户型类似，同时交房的时间也比较接近，这意味着整个片区的未来二手房的供应量也很大，挂牌量预计也不小，这样会造成房价波动。济南的很多大规模社区告诉我们，越大的社区它的房价越不稳定，除了鲁能领秀城外，领秀城是由于教育的加持，但是领秀城今年也是遇到了瓶颈，在加推新组团的时候价格也拉不动了，他毕竟是一个片区的不是整个济南人们在买。

撇开以上这三点呢，CBD还面临着所有的住宅项目都是小地块规模、4栋楼、临街、吵啊、采光受限。种种撇开这些，回归到一个原点，CBD到底能成为成为济南下一个富人区，或者换句说法，3万多买CBD的房子还有多大的上涨空间呢？大家可以聊聊。［摘自张强地产研究员］