导语:

最近不少人被长虫山的各种小视频和自拍照刷了屏，长虫山的风景免费，但能看风景的房子却很贵。

NO.1 长虫山成了打卡地

在7月上旬，长虫山生态公园在抖音上夺下昆明景区热榜NO.1。

自今年6月15日昆明长虫山生态公园对外开放以后，长虫山迅速在抖音和微信朋友圈爆火，成为不少人打卡拍照的好去处。

△根据网友深港i摄影拍摄的航拍视频，长虫山山顶挤满了人

周末之时，龙泉路北端的长虫山入口，出入车辆及人流常常使龙泉路陷入拥堵，夸张的是甚至夜间10点还有人陆续上山。在不少人看来，山顶光秃秃的喀斯特地貌岩石，以及毫无特色的灌木杂草，怎么就让那么多人趋之若鹜？

相比西山和金殿，长虫山不收门票啊。

门票当然只是一方面，长虫山除了上山道路，几乎没有进行过商业开发，相比金殿和西山，长虫山更保留了一些贴近自然的状态。

如此多的人爬山，只说不收门票、未经开发其实也说不过去。站在路口观察你会发现，很大一部分爬山的人都是开车上山，比开车方便的是，也有不少人能把电动车骑到山顶。

可以看出，很多人并不喜欢爬山，看看风景拍拍照才是上山的主要目的。

山顶有什么风景？

山顶除了光秃秃的岩石和毫无特色的灌木杂草，还有夏日吹来的凉风，以及太阳从东边升起，从西边落下的日出日落景观。而晚上10点上山的人，又是基于什么样的考虑？

其实长虫山的独特之处就在于，没有商业化的自然景观与城市全貌融为一体，观众在开阔的视野下能把昆明城市的全貌尽收眼底，一览无余，夜间上山，还能俯瞰城市夜景。

△长虫山上俯瞰昆明城市风景/昆明楼市实拍

昆明城市本身，就是站在山顶时最好的风景。

当然10点上山看夜景的也可能是对城市充满美好向往的青年，要是被亲友知道可能还要被骂：10点上山看夜景？是不是脑子有包！

被指责也是正常事，毕竟大部分人还不知道昆明市区的风景有多贵。

NO.2 昆明风景有多贵

根据大部分人的固有认知，昆明购房者看重教育和地铁配套，对学校和交通的偏好占比最高，景观配套的诉求并不太高。

根据《2020年昆明楼市白皮书》调查发现，购房者对学校和交通的偏好占到了74.7%，对景观资源的偏好只有13.4%，这也很符合我们的固有认知。

对景观资源的需求不高，并不代表它便宜。

按照不同类型的购房人对景观资源的偏好来看，文旅项目购房者对景观资源的偏好最高，占比超过60%。

数据来源《昆明楼市白皮书》

毕竟选择旅居昆明的外地购房人，关心的不再是地铁和学校，宜居气候带来的居住体验才是根本需求。

在昆明气候条件整体差异不大的情况下，可选配套当中，得天独厚的景观资源才是最优选择，而这需要更高层次的购买力。

昆明三面环山，一面临水，滇池成了最大的景观资源。按照昆明各板块的房价来看，滇池板块一直占据着昆明房价的天花板，从昆明今年上半年的房价来看，滇池板块的住宅均价要比昆明均价高出5040元/㎡。

虽然滇池板块的洋房别墅占比居高，一定程度上抬高了这个差价，但也能在一定程度上说明，滇池的景观资源对房有不小的支撑作用。

4月份，万科翡翠滨江五期精装高层均价1.9-3.3w/㎡，万科500里A6地块精装高层均价1.9-3w/㎡，山海湾8号精装高层均价2.3-4w/㎡。三个项目的均价区间，差价均在1w/㎡以上。

虽然是一房一价，但主要还是楼层和景观资源上的区别。

除了观滇资源，昆明的水景资源其实并不多。虽然市场上有很多带“江”、“湖”、“海”、“湾”的项目，但能作为景观的却并不多。

瀑布公园周边的楼盘，融城昆明湖距瀑布公园5-6百米，均价1.3-1.7w/㎡，能够看到瀑布的房源，比没有景观的房源贵出3000元/㎡左右；东白沙河水库旁的大华公园天下，常规房源均价约1.4w/㎡，观景房源均价约1.6w/㎡，差价也在2000元/㎡左右。

除了“水景”资源，昆明也有一些项目主打城市景观，住在城市高层，视野开阔。恒大珺睿的“天幕大平层”，每三层差价200元/㎡，城市景观视野开阔的高层房源，均价要比低层房源高出2000-3000元/㎡。

在昆明市场上比较常见的一个现象，XX项目签了学校，涨价500-1000元/㎡，我们会来一句：WOC！卖学校！但我们很少听见哪个项目被吐槽：WOC!卖景观？

只是如此看来，稀缺的景观一点也不比学校和地铁便宜。当然，水太贵，昆明还有一些靠近山的项目。

NO.3 昆明的“伴山豪宅”

标题之所以打引号，是因为在昆明很少有项目能被叫作“半山豪宅”，主要是因为大部分项目地势都不高，还在山脚下。

人生进阶住半山，是长虫山下某个楼盘的广告文案。

这彰显示出来一种“壕”文化内涵，半山豪宅，从古至今，半山豪宅似乎已成为高端圈层的首选居所，身居高位者好像都选择住在高处。

在《史记·高祖本纪》中说，“地势便利，其以下兵于诸侯，譬犹居高屋之上建瓴水也。”高屋建瓴，意为把瓶子里的水从高层顶上倾倒，形容居高临下，势不可挡。

半山似乎自带豪宅基因，从上海的佘山到香港的太平山，从台北的阳明山到洛杉矶的比弗利山，无不都是富豪人心所向。

昆明三面环山，西侧有棋盘山和昆明西山，山势从西北新城一直延伸到晋宁，中间的长虫山从龙泉路北端延伸至北二环；东侧呼马山山势从野生动物园一直向金殿--世博延伸至官渡区小石坝。

△昆明大致山势及近山在售项目

山势绵延，有不少项目依山而建，不少项目只能主打低密产品，而不是景观产品，产品及价格方面也有较大差距。

△昆明近山在售项目/昆明楼市整体制表

从上表可以看出，近山项目只有3个项目在售高层住宅，其余大部分都在售洋房别墅等低密产品。

靠近长虫山的高层住宅，价格在1.25-1.6w/㎡之间，毛坯洋房价格为1.65w/㎡左右，别墅基本没有；金殿世博板块靠近呼马山，项目比较集中，洋房均价约1.65-2w/㎡，别墅600-1900w/套；西边靠山项目只有阳光城滇池半山，洋房约1.6-2w/㎡，别墅400-2400w/套。

整体来看，靠近山的洋房产品价格范围比较集中，没有太大差距；但别墅产品价格差距较大。

虽然靠山，但却山景有限，靠山项目不一定就有景观资源，这些项目除了打造低密产品之外，在景观方面的溢价并不高。

例外的是阳光城滇池半山地势较高，有部分房源能够观滇，观滇别墅产品价格能达到昆明靠山项目的天花板。

回到长虫山的风景视角，俯览城市的天幕大平层，也许才能称得上“半山”。在越来越重视环保的情况下，真正类似有长虫山这样开阔视野的的半山产品，在昆明基本也不太有可能了，如果有，那也一定很贵。

但景观虽贵，爬山免费。