法拍房是法院拍卖房产的简称，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。与二手房交易相比，法拍房的交易流程不同，且比较繁琐和复杂。与此同时，法拍房交易也需要遵循一定的原则。下面，我们就来一起看一下！

一、交易流程

1、拍卖前

①法院查封被执行人的房屋

②资产评估机构评估房屋价格。法院委托依法成立、具有相应资质的资产评估机构对房屋进行价格评估。

③法院确定拍卖保留价。基于房屋评估价格，法院确定拍卖保留价，再告知拍卖机构。

【关于拍卖保留价：首先，不能超出房屋的评估价；其次，拍卖保留价是拍卖成交的最低价，若拍卖得最高价低于保留价，不得成交；最后，若第一次拍卖没有成交，则法院再次确定拍卖保留价。】

④确定拍卖机构，与拍卖机构签署《委托拍卖合同》。拍卖机构的确定，法院首先应与被执行人商议。若双方不能达成一致，法院再依职权选定拍卖机构。

⑤发布拍卖公告、展示拍卖房屋。拍卖机构接受法院委托，严格按照法律的规定和合同的约定，发布拍卖公告，展示拍卖的房屋。

⑥竞买人报名及交纳保证金，取得竞买人资格。

【关于保证金：若拍卖成交，竞买人交纳的保证金充抵房款的一部分。若拍卖未成交，竞买人交纳的保证金在1天内全部自动退还原支付账户，所签署的竞买保障协议自动解除。】

⑦等待拍卖

2、拍卖中

①参与拍卖。除竞买人之外，一般来说，法院会安排专员到场监拍，并将拍卖情况记入笔录。拍卖机构也会邀请公证员到场进行公证。

②拍卖成交。最终成交，应遵循“价高者得”的原则。

③拍卖机构与买受人签订成交确认书。

3、拍卖后

①支付房屋尾款。对于法拍房尾款的支付时间，每个法院都不一样，通常在10-15天左右，具体依据此前合同的约定。由于时间较为紧迫，竞买人需提前做好资金准备。若竞买人分期付款，则应得到法院的同意，且一般只能商贷。

②过户，办理产权证。

③交房。被执行人按照房屋交付时间，及时做好房屋腾空、物业交接等工作，以便竞买人入住。

二、法拍房交易原则

1、合法原则。一是拍卖程序要合法。法院、拍卖机构、竞买人必须严格按照法律规定的程序办理拍卖事宜。二是拍卖的房屋要合法。拍卖机构在接受拍卖委托时，必须确定拍卖房屋的产权。
2、“价高者得”原则。法拍房的买受人必须是报价最高者。
3、公开、公正、公平、诚信的原则。拍卖机构不得以竞买人身份委托他们代为竞买。

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