没有最冷，只有更冷。

凛冬突降，没有一片雪花是幸运的。

靠天吃饭的地产中介，迎来20年以来最冷的天气，甚至超过了17年前。

“嘴哥”（szlujz）采访了一家大型地产中介和三家小微经纪，试图还原他们“猫冬”的真相。

其中，既有认为小微经纪三成会“活不下去”，也有要坚守到最后一个地铺的创始人。

而深圳市房地产中介协会（以下简称“协会”）提供给“嘴哥”（szlujz）的分析显示，深圳在册的3444个地铺，月租高达6888万元，或许面临着今年前三个季度不挣钱的困境。

什么时候开工，租金还能不能降，市场何时恢复，这次要“咔嚓”多少行家？一连串终极大考，与深圳5.7万名地产中介息息相关。

前三个季度都要亏？

深圳市场热的时候，你都不知道为什么？同样，冷的时候，招呼也不打。

穿梭在大街小巷的中介小哥，瞬间没有踪影；两个月没接到卖楼的*扰电话，你会不会有点不习惯？

于是，更多的经纪人转战线上直播拓客，创始人更多的担心是，去年余下的银子，还能撑多少时日？

两家大型中介在下梅林的地铺已停业多日

协会构建的数据模型是这样的：

疫情可以控制需要3个月的时间，市场恢复需要2-3个月时间，2020年前三个季度行业都是亏损的。

目前，二月份行业业务收入几乎为0，如疫情能在随后得到有效的遏制，预计第二季度能恢复原计划业务量的30%，第三季度则勉强能达到原计划业务量的50%。

时针刚刚指向二月中旬，待到冰雪融化，尚待时日。

Q房网大深圳区董事总经理林家乐在2003年恰巧在深圳经历了SARS疫情，“17年前并没有封城封楼，现在对经纪行业的打击非常大。公司管理层为此事开了一天的会，什么时候能复工，住宅小区何时开放？太多的不确定性。而且客户要重新积累，置业者对市场也有重新的判断。初步估计，深圳市场要到4月份才能恢复。”

林家乐称，市场要过苦日子了，开发商会调整开盘价格和策略。估计市场要到五六月份才能活跃，刚需盘会先行一步，豪宅则要到下半年了。

被贝壳收割了“一波韭菜”？

横亘在经纪机构面前的是，租金和后台两座大山。

根据协会收集到的企业反馈信息，按门店租金均价2万元/月标准粗略统计，全市3444家门店，每月全行业仅租金支出这一项就高达6888万元左右。

就全市范围而言，中介机构门店铺月均收入需达到25万左右，方可保本。

然而，实际上远不止这个数。

由于推迟开业，链家累计需要为店面空置期支付租金近700万元。

Q房网的数据是：

深圳的地产中介一般是小组作战，每个组的月均成本为8-9万元（关内）、7-8万元（关外）；一个地铺以两个组计算，一个月的成本就是16-17万元、13-14万元。

总体而言，铺租占了总成本的8-10%，如果豪宅分行多的话，这个比例要上升到12%。

大型中介的后台则是成本支出的一个大头。

Q房网后台员工300多名，如房管部、财务部等等，还有4个总部办公租金，再加上地铺租金，总体的成本支出占到了20-25%。

相对而言，小微经纪的仅有10%不到，因为没有后台成本。

那么，小微经纪的具体情况又是怎样呢？

龙岗中心城一间小微经纪地铺

国创地产在龙岗中心城星河时代一间地铺，7名员工均有社保，5名做业务，两人（文员和作图设计）有底薪，地铺月租1.5万元，租金和底薪社保占据了80%的成本，需要8万元的佣金收入才可以保本。

此外还有2000元/月的端口使用费。

深圳大量小微经纪被贝壳“收割了一波韭菜”，均需缴纳数额不等的加盟费和平台使用费，具体如下：

贝壳览众2万加盟费，贝壳德佑4万加盟费

现在新加盟贝壳的，没有业绩，每月交贝壳4000元

另外收取1万元服务费

贝壳每月从二手房业绩里扣平台费8%，新房业绩扣平台费18%

国创地产创始人彭中权算了一笔账：2020年以前贝壳加盟费如果按照年计算，可以算1/10的成本。

不上端口、不加盟，宏茂地产创始人唐益智显得谨慎很多，这样使得他在宝安开的地铺成本很低，“一个铺成本1.5万元，开单就能保本。去年很多小微经纪加盟贝壳，剩下不加盟的都有自己的资源，大家都要自己扛。”

如果要简单用一把尺衡量的话，小微经纪的每月成本是1.5-2倍的租金，大型中介则要租金的3-4倍。

三成 小微经纪要出局？

巨无霸也好，小舢板也罢，滔天巨浪来袭，无一能幸免。

协会预测，整个疫情期间，企业所承担的租金成本和人工成本是巨大的，势必会面临中小企业*，以及龙头企业大量关铺裁员的行业洗牌风险。

“大中型中介扛三四个月是没有问题的。行家会根据成交的多寡、租金的高低、铺店的疏密进行调整，估计几个月下来，1/3的地铺调整是可能的。”林家乐倒是更担心去年下半年市场好，一头冲进来的小微经纪加盟店，“现在只能熬。实力不济的自营、加盟店，今年可能会淘汰三成以上。”

这样的市道，小微经纪能扛多久？彭中权给出了这样的估计：

3个店铺以内的，2019年没有扩张的，6-9个月；3个店铺以上，2019年不停扩店的，3-6个月。

船小好转舵。但是受采访的行家似乎并没有转向的意愿。

“我们一直会运营下去，坚守一家店，也不会改行。”唐益智称。

举国上下推行的减免租金的号召，落实到中介地铺上的效果如何呢？

显然，大型中介显得有优势些，Q房网租赁的地铺大约有七成获得了业主租金豁免，时间主要集中在半个月至一个月。

小微经纪就没有那么幸运了。

在后海观海台开有贝壳加盟店糯家的陈朋，也曾跟业主沟通过适度免租的事情，但并没有收到回复。

去年底，在协会注册的会员已多达5.7万人，新增2.7万人。

这2.7万生力军，原本想在春暖花开时大干一场，却突然被寒冬冻住了手脚。

不过，既然冬天来了，春天也就不远了。