说到商业资产运营,最近总有房地产的朋友咨询,如何对商业资产进行运营模式设计,才能实现资产的有效利用,并且保证企业的税负最优。本人通过对以往的工作经验进行分析总结,整理出以下几种模式,供有商业资产的房地产企业参考。
设计商业资产运营模式主要考虑两方面因素,一是资产的归属是否与运营相统一,二是租赁是否与商业运营相统一。按照上述两个标准,可以将商业资产的运营设计为二种方案五种模式:一种是房地产企业自己运营,采用“纯租赁模式”或“租赁 运营模式”;一种是成立独立的商管公司运营,采用“重资产运营模式”或“轻资产运营模式之转租 运营模式”或“轻资产运营模式之纯商管模式”。这个几种运营模式的特点如下:
(一)“纯租赁模式”
此种运营模式下,房产公司仅提供房屋的租赁服务,与商户签订房屋租赁合同,收取租金,不进行运营管理服务,
1、资产出租涉及的税费:
(1)增值税:出租商业房产为2016年5月1日后取得的一般计税税率为9%,简易计税税率5%;出租商业地产为2016年4月30日前取得的,税率为5%。
(2)附加税:12%;(3)房产税:12%;(4)印花税:0.1%;(5)企业所得税:25%.
2、发票开具:
如果商业房产为2016年5月1日后取得的,房产公司应该向商户开具9%的不动产租赁増值税专用发票,如果商业地产为2016年4月30日前取得的,房产公司应向商户开具5%的不动产租赁增值税专用发票
(二)“租赁 运营模式”
此种运营模式下,房产公司不仅提供房屋的租赁服务,同时提供运营管理服务。
1、涉及税费:
(1)增值税:①租赁业务:简易计税5%、一般计税9%;小规模3%;②运营管理业务:一般计税6%;小规模3%;
(2)城建税及附加:增值税*12%;
(3)印花税:租赁合同按0.1%计算;
(4)企业所得税:25%。
2、合同签订:
与商户需要同时签订两份合同,即商铺租赁合同与运营管理服务合同,由于两种业务的增值税税率不同,因此两份合同价格需要做合理分割。
3、发票开具:
(1)租赁发票开具:如果商业房产为2016年5月1日后取得的,房产公司向商户开具9%的不动产租赁増值税专用发票,如果商业地产为2016年4月30日前取得的,房产公司向商户开具5%的不动产租赁增值税专用发票。如果房产公司为小规模纳税人,向商户开具5%的不动产租赁增值税专用发票。
(2)运营管理发票开具:一般纳税按照6%的税率开具,小规模纳税人按照3%开具发票。