不少人有这么一个疑问,为什么浙江第一强县慈溪的房价会远低于义乌,甚至比旁边的余姚还低?在最新公布的2021年5月份浙江县市的房价数据中,慈溪再次处于了全省县市的中下水平。
但也有观点认为,慈溪的房价不仅不低,反而还偏高了!为什么慈溪明明房价相对不高,但有些网友会认为偏高呢?这次我们就慈溪与义乌、余姚两地,来进行一个简单的比较。
众所周知,房价需要人口的支撑,义乌、慈溪、余姚三地也都有百万人口,有一定的实力。特别是义乌和慈溪,常住人口连续多年位居浙江县市的前列。所以很明显,对于这三地而言,决定因素和人口的关系不大。
其次,房价需要有民富实力的支撑。浙江各地的房价普遍要高于山东、江苏等省份,这其中也是民富实力的推动。虽然义乌的人均收入稳居全国县级市首位,但实际上慈溪、义乌、余姚的富裕水平也是不分伯仲的。
我们认为,关于房价还有几个因素至关重要,那就是房子的成本、地理形态、刚性需求等。如果结合这几个方面,慈溪的房价就远低于义乌了,甚至还不如余姚。
义乌三面环山,土地资源稀缺,建造成本极高,拆迁、土地出让,就让有些楼面价都上三万了。不过义乌的房子不仅本地人买,外地来经商的群体和周边金华市区、东阳、浦江等地,都会考虑来义乌置业。最关键一点,义乌的外来人口有大概率的买房需求和实力。
从外来人口的刚需这一块来看,慈溪还是欠缺的。国家第七次人口普查数据中,慈溪人口182万,义乌人口185万,两地差不多。此外,义乌的户籍人口80多万,慈溪户籍人口在一百万左右。
业内人士指出,慈溪的外来人口主要以务工为主,而通过经商、创业或者做到企事业中高层管理人员的外来人口占比并不多。简而言之,慈溪的房子只能靠自己内部消化。其实这个现象,不仅在于慈溪,像省内的余姚、诸暨以及省外的昆山、江阴等,都存在这个问题。