田园综合体，一个熟悉而又不陌生的名词，是一种试点的新模式，承载着“农业”发展的趋势。

这源于，“十三五”时期，第一批国家级田园综合体的试点，全国各地应声而起，创建国家级、省级或市级田园综合体的项目，蜂拥而至。借机以此名立项，搞农业地产、商业地产开发的项目，也不在少数。目前，依然处于摸索中，尚未形成足以让大众眼前一亮的“黑马”出现，更别提新颖的发展模式了。可以说，试点的效果，并不怎么理想。

但是，开弓没有回头箭，第一批试点的国家级田园综合体，差不多已经建成落地，开园运营了。接下来，尤其，对一些省级或市级试点的项目，存在“千奇百怪、挂羊头卖狗肉”的现象，早已违背了试点的初衷，必将迎来重新洗盘，大力纠正、整改突出问题，健全治理机制，为新项目建设创造良好环境。

“十四五”时期，我们“三农”工作重心，发生历史性转移，全面推进乡村振兴，并开展乡村建设行动。

田园综合体，作为乡村振兴落地的有效载体，也不能停而不前。

5月初，财政部重启第二批国家级田园综合体试点，在总结2017年以来国家级田园综合体建设试点经验的基础上，继续支持有条件的地区开展国家级田园综合体建设试点。并确定了，2021年，在北京、吉林、黑龙江、浙江、福建、江西、山东、河南、湖北、湖南、广东、海南、云南等13个省份继续开展田园综合体建设试点。

政策的号角吹响，又将是大力发展的机遇期。

田园综合体，立足“农业”作为突破点，解决多数农村地区产业发展问题，是一种新模式和理念，要不断地升级、迭代。

目前，从实践的操盘经验中看来，面临很多社会问题以及体制约束，运营模式更为复杂，盈利比较困难。能有正向现金流流入的项目，少之甚少。尤其，投资体量大，最少没有几个亿，是落不了地，别提赚钱了，甚至还得几十亿的往里砸钱，烂尾风险极高。

本人认为，想投资开发建设田园综合体的意向者，要考虑县域经济发展，从乡镇出发，精准选址，放眼城乡融合发展的趋势，来通盘谋划。

谋划之前，要熟悉现有田园综合体的发展情况、细分类型。开发建设之时，更接地气，更容易落地。

之前，有人把田园综合体，通过两类，细分了六种。

“两类六种”田园综合体，各有千秋

一、基于地理环境类型划分

1、水网型田园综合体

我国，大江大河数量分布众多，比如在黄河、海河、黄河、淮河、长江、闽江、赣江及洞庭湖水系等流域，水网纵横，众多的支流网络还成为一大特色，更成为田园综合体规划建设的重要考虑因素，区域水系分布与水网型田园综合体分布有较高相关性，其对水网型田园综合体的形成有天然优势。

这类田园综合体，一般建设规模，都比较小，在建设规模上不占优势，但其依水而居的优美环境特色往往受到投资者的偏爱。从产业及功能特色上看，建设与水环境紧密相关，依水特色较为明显，只能打造水乡田园综合体。

2、丘陵山地型田园综合体

我国，丘陵山地地貌占陆地面积的73.4%，比如：太行山脉、大巴山脉、武陵山脉和罗霄山脉、秦岭山脉等，大部分乡村位于丘陵山地地区。因此，耕地分割细碎, 难以实现机械化、大规模的现代农业道路。如何从“小微”规模实现小农现代化成为当务之急。

田园综合体，是不错的选择。山地多、耕地少是丘陵山区的地貌特征。丘陵山地型田园综合体的发展与地貌特征相关性较高，区域性地势格局会影响该类型田园综合体的选址。这类田园综合体，建设规模大小不一、差异较大。而且，从产业及功能特色上看，适合发展运动康养休闲及梯田种植、林下经济等产业。

丘陵山地地形，在城市中可能会成为城市空间拓展的阻碍，但在乡野地区却可以成为很好的自然资源禀赋。因此，结合地形属性打造独具特色的产业项目，促进田园综合体的发展。丘陵山地型田园综合体，由于山体坡度趋缓，多发展运动康养休闲及梯田种植等产业。