撰文=燕十三

＞备注：中海·长安府营销中心实拍

PART1-中海打破次元壁

每一家房企都有属于自己的特色，这些所谓的“个性”，决定了一个房企的开发路径，也决定了一个企业的项目雕琢。

例如招保万金最早布局“全国化”，万通&SOHO偏爱“概念创造”，绿城、滨江痴迷“精致美感”，龙湖蓝光对“园林造诣”精耕细作，旭辉、阳光城“爱拼才会赢”，那中海、华润、保利这些央企大佬热衷于什么？

基本上强调三点：其一，联合政府，强化资源配置能力；其二，产品过硬，经得起时间考验；其三，低风险开发，企业经营信奉稳健，不做太激进冒风险的投资，这一点与国家队身份相匹配。

以中海地产为例，2003年中海地产进入西安，沉淀16年之久，先后入驻了曲江（1期、2期）、高新（南二环）、沣东新城、浐灞、大明宫、临潼、长安区。有一个共同特点，在中海进入之前，这些区域普遍不被市场看好，中海进入之后，市场都出现了180°大反转。

一直以来，作为央企，中海都在打破常识，没有人相信高新发展，中海就第一个进入；没有人相信曲江，中海又第一个进入；没有人相信浐灞，中海再第一个进入；没有人相信沣东，中海还要第一个进入...

事实证明，不管有没有人相信这些新区，中海的每一次尝试，都给了跟随者丰厚的回馈。简单来说：

十六年时间发展，中海每一次打破次元壁，都只用了一个手段“赋能”，通过品牌赋能板块，项目赋能生活，激活物业价值。

PART2-时代赋能大学城

此次，中海地产进入大学城板块，是中海深耕西安16年之后，首次踏入长安片区，与2010年之后的万科、雅居乐等进入长安不同，这一次中海无须再拓荒，只需要高屋建瓴。

2003年西部大学城诞生，作为呼应西部大开发的重磅教育规划，其影响力堪比市政府北迁，数十万高校师生进驻，在全国享有盛誉。但十六年时间转眼即逝，25平方公里的大学城始终没有发展起来，究竟是什么原因导致大学生发展缓慢？刀哥认为有两点：

其一，缺乏时代机遇，尽管大学城开发很早，但赶在政策变动期间，影响很大。

2002年6月长安“撤县设区”，长安区的诞生，“十二五规划”将“主城六区”改为“主城七区”（如今再次分开）。2003年西部大学城成立，2014年因为全国土地整顿，“西部大学城”又被撤销，变成了“长安大学城”。十六年来，长安区发展始终游离于西安开发边缘地带。

如今，大时代再次来临，因为经济发展需要，长安区被拆分为航天、长安（包括大学城、常宁新区）、高新（三期部分）、沣东新城（斗门镇等）四大部分，即便是长安再不想发展，也必然被时代裹挟前行。

＞备注：高新三期&大学城&常宁新区空间示意

因为高新区“八大攻坚任务”之一，3.6万亩土地批而未建、批而未供，高新三期住房需求无法满足（134个项目无法落地），大学城板块必须接受高新三期中央创新区（CID）人居需求转移。

其二，缺乏深度开发，资本进入太少，环大学城产业落后，是根本原因。

过去，第一产业占比影响了长安区发展，因为第一产业资本投入比第二、第三产业低太多，对于人口吸附和资源转化能力有限。现在，这一点反而成为优势，优质的土地储备，反倒是长安区更多。所谓大西安“南控”，就是精细化开发长安区土地。

长期以来，西安对于大学城资源的利用，就十分模糊。大学城是大西安中心城区“一心、两轴、九片区”的“文教科研区”，但大学城的生产力始终没有爆发。“环大学产业链”薄弱，但这一点将是西安城南经济未来的发力点。