判例WQ2022008：某物业公司与彭某恢复原状纠纷案

案情简介：彭某是某小区26号楼1单元102室业主。2019年，原告某物业公司被指定为该小区业主提供物业管理服务。2019年7月5日，某物业公司与彭某签订了《物业服务合同》约定，某物业公司为本小区业主或房屋物业使用人提供专业的物业管理服务工作，本小区业主或房屋物业使用人为受益人均应履行本合同并承担相应责任，自觉遵守本小区《业主公约》与各项管理制度；管理范围为房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、墙体和基础等承重结构部位、楼梯间、走廊过道等）的维修、养护和管理，本物业规划区域内的所属公用设施（道路、绿化等）和配套服务设施的维修、养护和管理及清洁卫生；房屋业主、使用人装修房屋不得改变房屋的外貌；业主损坏公共设施要承担修复责任。

彭某在使用其房屋后，2020年改变该房屋为商店经营，将房屋外墙窗部位改门；为方便其客户行走，又将其房屋楼体外门前属于业主共有绿地改造铺砖修路，在该房屋内经营商店并持续至今。某物业公司认为彭某的行为侵占了公共区域、破坏了小区整体环境，以影响某物业公司的正常管理秩序及其他业主的利益为由，与彭某进行沟通无果。为此，某物业公司诉至法院。

某物业公司向法院起诉请求：1．判令彭某立即将某小区26号楼1单元102室楼体恢复原貌，并停止在该房屋内经营商店，恢复房屋原使用性质；2．彭某立即恢复其房屋前绿地原貌；3．若彭某不履行，则按照100元／平方米赔偿所侵占面积约6平方米的绿化苗木费及劳务费，共计600元，由某物业公司安排恢复；4．本案诉讼费由彭某承担。

案情分析：《中华人民共和国民法典》规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督。本案某物业公司受房地产建设单位委托对某小区包括彭某房屋在内的建筑物及业主共有的建筑物及其附属设施进行物业服务工作，后某物业公司与彭某签订《物业服务合同》约定对彭某房屋在内的建筑物及业主共有的建筑物及其附属设施进行物业服务。

彭某违反《物业服务合同》约定，将其房屋改造后用做商店经营，将房屋窗户部位改作门，并将门前公用绿地进行铺砖、改作人行道。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持”。故彭某应将其改变房屋外貌的部位恢复原状。因该草坪绿化地属于该小区全体业主共有的建筑物区分所有权的物权，彭某的行为损害了包括其他业主共有的物权利益，也损害了某物业公司作为物业公司受委托管理的公司享有物权的权益。现某物业公司依据与彭某签订的《物业服务合同》约定的权利义务，并为维护其他业主共有利益，提出要求彭某将其房屋外墙窗改门部位恢复原貌，并恢复其房屋前绿地原貌的请求，应予支持。

关于某物业公司要求若彭某不履行，则按照100元／平方米赔偿所侵占面积约6平方米的绿化苗木费及劳务费共计600元，由某物业公司安排恢复的诉讼请求，因彭某不履行恢复原貌的事实尚未实际发生，且某物业公司主张侵占面积约6平方米的绿化苗木费及劳务费共计600元的证据不足，故某物业公司的该项请求缺乏相应的事实及法律依据，不予支持，待实际发生后可以另行处理。

裁判结果：一、彭某于判决生效后十五日内将其房屋前铺砖拆除恢复绿地原貌；二、彭某于本判决生效之日起三个月内将某小区26号楼1单元102室房屋外墙窗改门部位恢复原貌；三、驳回某物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取125元，由某物业服务有限公司负担75元，彭某负担50元；

法官说法：根据双方《物业服务合同》的约定，某物业公司的管理范围包括外墙面，而彭某作为业主对房屋进行装修不得改变房屋的外貌，法院已查明彭某在未经某物业公司同意的情形下，将其居住的房屋外墙窗部位改门，明显改变了房屋的外貌，违反了双方《物业服务合同》的上述约定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持”的规定，法院判决彭某将其改变房屋外貌的部位恢复原状，并恢复其房屋前绿地原貌，并无不当。