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这两天关于央行调低贷款利率这个事讨论的朋友们很多，尤其是很多已经在过去两年买房的朋友们，大家感觉到多多少少有点失落。为什么？以往假设银行调低利息，他这都是调 lpr利率，咱们现在贷款基本都是签的lpr浮动利率。央行调息之后甭管是下个月还是明年，我们这个利息也可以跟着降，所以一降大家都降，大家都能感受到降息之后月供减少的欢快。

但是这一次央行搞了一个精准调降， lpr利率我不动，我要调的是商业银行可以在lpr利率的基础上调低20个基点，调到4.4%。什么意思？你今天去买房你有可能享受到4.4的低息，但是由于lpr利率没有调整，所以假设你去年这个时候买房，你当时签的是lpr利率上浮100个基点5.6%，对不起，你现在还得是5.6，以后也是5.6，除非lpr利率调整，否则你一直都得承担高息。

所以有的人就抱怨我去年买房和今年买房就差一年，但是我这个利息差1%，每个月差不少钱。没办法，人家商业银行也是企业，人家商业银行也要挣钱，商业银行在去年给你利息高，在今年给你利息低，也是因应市场环境的变化。既然大家当时都是白纸黑字签的合同，没办法，我们就享受不到低利息。但是有没有办法调整，有没有办法让我们现在重新享受低利息？我跟大家讲不是没有办法，但是基本都不是太靠谱。

您要操作之前一定得想清楚，比如说有的人就说那不就是买新房就能享受低利息吗？不管是新房还是二手房，只要你现在去买房，现在跟银行签合同，你就可以享受低利息对不对？是的，没有错。所以有人就出个主意，要不这样我把我这个房子卖给我的亲戚怎么样？或者我就卖给我的家里人，无非就是换个名吗？那么我的家里人等于重新贷一次款，他现在贷款应当可以享受到4.4的低利息。

理论上讲是可以这样操作的，但实际上真正操作起来会很麻烦，一方面你如果想这样操作，一定是因为你现在有银行贷款，否则你现在去直接买房就算了。那么你在有银行贷款的前提下，你不愿意负担去年前年的高利息，想给他转成今年的低利息，你只有一个方案，就是先找一笔钱把你房子的贷款统统还掉，然后再做一个买卖协议，把房子卖给你家里的人。他去重新申请贷款，他就可以享受现在的低利息了。但是这样操作中间有很多麻烦。

首先第一，有没有这笔钱？如果当时有这笔钱，你恐怕就不需要贷款了，所以你可能说我要找一些过桥资金，过桥资金是有代价的，你的整个操作过程短则两三周，长则一两个月，这段时间你要给人付利息，你得考虑一下这个利息拿出来合不合适。第二，买卖是要交税的，很多城市契税从1%~4%不等的，根据你房子情况不同，那么你这个契税也是要重新缴纳一笔的。

当然还有第三就是你能不能找到那么合适的人？咱们以往因为房产出现各种纠纷的情况是非常多的，房子是我们老百姓家中最值钱的物品了，所以你能不能找到一个人帮你代持，还帮你贷款来帮你完成，所以这种再次买卖来享受低利息的情况不是没有，但是这个账你得算清楚，别得不偿失。

当然还有一种方案就是现在很多中介在朋友圈中推销的，他们说你可以房贷转经营贷，人家说你别看现在咱按揭贷款降到4.4了挺低，但是你知道吗？经营贷更低，有的地方经营贷给个3.6％、3.7%而已，这已经比你这个4.4还要低了，所以人家诱惑你，说你不是享受不到4.4吗？我给你找个法子，我让你享受到这3.6%的经营贷怎么样？

当然了模式跟刚才那种差不多，也是得中介，先找一笔资金帮你把现在的房贷通通还掉，取得红本产权证之后再给你做一个经营性的贷款，再从银行贷出一笔钱来把过桥资金还掉，然后你就可以享受到3.6的经营贷的低利率了。而且中间还会跟你讲，这么操作比你把房子卖给亲戚朋友强，为什么这么操作？

房子还是你的，户主还是你的，你不需要做买卖交易契税，你省了很多，道德风险也没有了啊，而且这么操作你享受的是3.6%的经营贷低利率，比4.4的按揭还要低。如果你原来的贷款是5.8，现在3.6，一年就省2.2个百分点，你这个钱完全可以覆盖你的过桥资金成本，而且还能省很多钱。听起来确实这个吸引力真是很大，但是我跟大家讲这也绝对是个大坑，从根上讲这就是个不合法的行为。

刚才我们说你把自己的房子卖给自己的亲戚家人是有一点不太合规，但实际上它是合理合法的，因为亲人之间也可以买卖房屋，人家买了房子让你住，这个也没有什么可疑问的，可是经营贷不可以买房这可是国家明令规定的。过去这两年很多地方政府就严查各路买房资金，我们就是担心有人动歪脑筋。

为什么国家提供给经营贷的利率是这么低的？为了我们要扶持中小企业，我们要扶持实体经济，这些年来咱们都知道实体经济是非常艰难的，所以才要给他们低利率的贷款，使他们能够获得充沛资金，迅速走出困境。

然而真的有很多人就动这样的歪心思，把经营贷转到房地产市场中。而且说实话从个人角度考量，您不要觉得经营贷是没有风险的，首先第一经营贷都是短贷，它不是长贷，按揭你可以按揭30年，经营贷有的时候给你签3年合同，有的时候给你签5年合同，但实际上人家有一个硬性要求，一年归本，什么意思？你借着我这个钱可不是像房贷那样分30年360期，月月还就得了，你借款的每一年的年末你得把这些钱统统还回来，你有这个钱吗？

当然没有，有这个钱谁还贷款？所以中介会跟你讲没关系，我可以找中介公司帮你做过桥贷款，你只要每年再支付一笔过桥费用就可以了，这就是一笔钱了，更关键的是经营贷未必每年都能续，以往就出现过这样的情况，过圈资金还进去了，银行由于各种各样的原因包括什么银根、缩紧、政策调整。人家跟你说我不给你放贷了，好的银行可能加大审批时间，可能原来一周可以放贷，现在得一个月放贷，你得多交一个月利息，人家过桥贷款可是按天计息的。不好的银行干脆说对不起，你这个资质已经不符合我们的要求了，所以我们就不能给你放贷了，你借了人家的资金把钱还进去了，按天计息的高利贷，而且你没有资金能借出来还给人家，你想想你将遭遇到一个什么样的困境？

对于中介而言，人家是挣中介费的，成一笔贷款人家就挣一笔钱。他能帮你考虑到你未来资金的安全使用问题吗？所以说想转经营贷这个念头我到这劝大家趁早灭掉。通过这次央行降息也让我们意识到一个问题，那就是银行也一定会根据情况的调整不断的改变自己的预期。未来在买房的时候，当年的贷款利率应当也成为我们一个重要的考核条件。