一、关于“代经租”相关背景
解放之初，政府希望通过保护私房产权，积极鼓励私人建房。
1956年，城市私房改造开始；公私合营、国家经租，成为私房改造的主要形式。
1958年的“经租”阶段，私宅交由政府“经营租赁”给他人，租户向政府交纳租金，由政府的房管部门负责维修，租金中扣除了相关费用，按原租金的25%左右（甚至更低）的比例，作为“定租”交给房主。
1985年之后，“落政代经租房”，落实私房政策中发还产权，暂有房管部门代为经租管理房产。
二，关于代经租解决方案
由于上海市在1991年就对社改遗留的经租房纠错问题下发过文件，这个文件是为彻底解决这个历史遗留问题而又发的。
关于处理落政代经租房产租赁矛盾的意见[2006]78号
上海市房屋土地资源管理局
上海市财政局
上海市建设和交通委员会
沪房地资政[2006]78号
各区（县）房地局，财政局：
关于处理落政代为经租房产租赁矛盾的实施意见
为了妥善解决本市落实私房政策中发还产权，暂有房管部门代为经租管理房产（以下简称：落政代经租房）的租凭矛盾，现根据市政府批准的市建委，市房地资源局，市财政局〈关于解决落政代为经租房产租赁矛盾处理方案的请示〉等文件规定，制定本实施意见。
一 处理原则
（一）政府，私房业主按照规定的比例和标准给予承租人（私人）货币补贴，即采取“两个一点”的办法安置承租人，将房屋使用权归还业主。
（二）收购（置换）落政代经租房产的，由收购（置换）单位负责妥善安置承租人。
（三）政府补贴资金由市，区两级政府承担。市政府承担的补贴资金由市财政局归集后，按工作进度等因素分批核拨到各区财政包干使用。
二 实施部门
处理落政代经租房产租赁矛盾由各区房地局私房落政办负责实施，区侨办，侨联等有关部门予以协助。
三 处理方式
（一）货币补贴
1 补贴标准
（1）政府承担的货币补贴款的计算公式：（落政代经租房产的房地产市场评估单价×80% 价格补贴）×90%×落政代经租房产的建筑面积。
（2）私房业主承担的货币补贴款的计算公式：（落政代经租房产的房地产市场评估单价×80% 价格补贴）×10%×落政代经租房产的建筑面积。
（3）落政代经租房产的房地产市场评估单价低于各区公布的同区域房屋拆迁最低补偿单价（以下简称：最低补偿单价）的，以最低补偿单价计。
落政代经租房产的房地产市场评估单价低于或等于最低补偿单价的，价格补贴 按最低补偿单价的20%计算；落政代经租房产的房地产市场评估单价高于最低补偿单价的，价格补贴按下列公式计算：（最低补偿单价×2—评估单价）×20%。价格补贴低于每平方米建筑面积200元的，按200元计算。
（4）业主原自住房在公管期间公房交换或由房管部门，单位套配，现私房落政发还产权后，其交换（套配）部位落政代经的，政府，私房业主给予承租人的货币补贴分别按55%，45%计算。
2 办理程序
（1）区房地局私房落政办向私房业主发出〈上海市处理落政代为经租房产租赁矛盾意见征询单〉。
（2）私房业主按本实施意见向区房地局私房落政办提出处理落政代经租房产租赁矛盾申请，且申请手续完备的，区房地局私房落政办应在20个工作日内发出受理通知书，分送业主和承租人。
（3）区房地局私房落政办按房地产权证核定落政代经房产的建筑面积。私房业主未办理办理权证的，按私房落政还产通知房管部门代为经租管理的部位及其面积核定。
（4）区房地局私房落政办委托市房地资源局私房落政办核准的房地产评估机构进行评估，确定每平方米建筑面积市场评估单价。
（5）区房地局私房落政办将评估报告复印件及补贴事项分别书面通知私房业主，承租人，；评估结果有争议的，可以在收到评估报告之日起15日内，向上海市房地产估价师协会组织的专家委员会申请鉴定。
（6）区房地局私房落政办召集私房业主，承租人签定补贴搬迁协议书，并按协议书向业主收缴补贴款，专项储存。
（7）区房地局私房落政办在签约次月撤消落政代经，并督促物业管理单位结算落政代经期间租金和有关费用。
（8）区房地局私房落政办在签定补偿协议书一个月内完成请款手续并通知承租人持补贴搬迁协议书，够房合同或房屋买卖合同向区房地局私房落政办申领补贴款，补贴款直接支付给售房单位或房屋出售人。
承租人另有房屋搬迁不再购房的，在补贴搬迁协议书约定的搬迁期限内腾空私房归还业主后，给予办理补贴款领取手续。
（9）承租人在补贴搬迁协议书约定的搬迁期限内腾空私房归还业主，并办结户籍迁出手续。
（二） 收购与置换
1 政府收购
私房业主愿意将落政代经租房产[不包括原业主自住房在公管期间交换（套配）部位]由政府作价收购的，按沪房地资政（2002）243号文有关规定办理。
私房业主同意将其交换（套配）部位由政府收购的，其收购款计算公式：（落政代经租房产的房地产市场评估单价×80% 价格补贴）×55%×落政代经租房产的建筑面积。
上述私房经政府收购后为公有居住房屋，仍由原承租人租赁，房屋租金按照市政府规定的标准执行。
2 其他单位收购（置换）
其他单位与私房业主协商收购（置换）其落政代经租私房的，在同等条件下，承租人有优先购买权。承租人放弃优先购买权的，收购（置换）单位与私房业主书面报经区房地局私房落政办同意，收购（置换）单位妥善安置承租人后，区房地局私房落政办撤消落政代经。将政府给予承租人的补贴款支付给收购（置换）单位。
三：后面再给大家讲解一个案例，百度文章里可查。
日前，静安法院依据《物权法》，判决房屋产权人范先生诉“代经租”人徐女士一家数人从其泰兴路某号私房二层前间搬离迁出的诉请。
代经租，指的是在特定历史时间下，房屋由房管部门出租，房客租金由房管部门代收，再缴付给房东；房屋的性质属私房。
范先生是静安区泰兴路某号私房房主。从18年前拿到房产证以来就一直无法踏进自家二层前间、建筑面积32.87平方米的屋子。因为，那间屋子被“代经租”给了徐女士一家。
2007年7月2日，范先生以财产权属纠纷向静安法院起诉，要求徐女士一家数人从泰兴路某号自家私房二层前间迁出并搬走全部家具，搬至本市“金城绿苑”某号。
范先生诉称自已是私房所有人，二层前间为徐女士家居住，属“文革”期间遗留下的“代经租”房产。1989年7月，该房屋产权落实政策发还，但管理权暂不发还，仍实行“代经租”。而1992年前后，徐女士一家已从泰兴路居住地搬出，在本市他处房屋居住至今。
法庭上，范先生还说，2006年11月，静安区房地局依据上海市《关于处理落政代为经租房产租赁矛盾的实施意见》(以下简称《实施意见》)，向自己发出了处理“代经租”意见“征询单”。自己选择了“政府、私房业主共同给予承租人货币补贴，承租人腾出私房归还业主”的处理方案。相关职能部门在收到自己支付承担10%货币补贴款4.3万余元后，于2007年6月1日起，撤销了徐女士居住的二层前间建筑面积32.87平方米的“代经租”。因此，他要求法院判令徐女士搬离迁出泰兴路某号住房。
法庭上，徐女士及女儿、外甥则辩称，该房屋是她们通过原房管所公房调换所获得，她们与房管部门建立了租赁关系，并按照公房标准支付资金至2007年6月，与范某不存在任何关系。因此，自己一家在该房屋内享有合法的居住权，现房地部门用私房落实政策办法补贴搬迁无法接受。
法院审理后认为，范先生名下的该房产系上辈私房，在“文革”中受到冲击被没收归公。落实政策后，二层前间实际使用为徐女士一家，故管理权暂未发还，由房管部门“代经租”，即二层前间的占有、使用权能和收益、处分权能，由承租人和产权人分别享有，这是国家对“文革”历史遗留问题的过渡性处理。《实施意见》颁布后，区房地局按处理原则，委托房地产机构对徐女士居住的二层前间作市场价格评估：评估价为每平方米单价1.4573万元，据此提出用货币补贴办法安置徐女士一家，并撤销了二层前间的“代经租”，将使用权归还给范先生。
另外，范先生作为该房屋的所有权人，对该房屋享有完整的占有、使用、收益和处分权利。现范先生决定不再将房屋出租给徐女士。遂作出上述判决。
法官点评
本案承办法官姚青认为，2006年1月28日，上海市房屋土地资源管理局、上海市财政局和上海市建设和交通委员会，在国家《物权法》即将颁布的大背景下，联合发文《关于处理落政代为经租房产租赁矛盾的实施意见》，以求逐步解决“代经租”这一历史遗留问题。
《实施意见》的出台，既兼顾业主对所有财产的权益实现，也考虑到了被“代经租”房客的利益。即业主同意房客搬迁须支付10%的货币补贴款，另外90%的货币补贴款，则由房地产部门申请国家财政专项补贴解决。
本案中，徐女士获得了40余万元的补贴款。毕竟解决历史遗留的“代经租”房屋，不同于动迁房屋的补偿。一些仍居住在“代经租”房屋的房客，不能要求“套用”动迁标准来解决“代经租”房。《物权法》的颁布实施，将对私有财产的保护提到议事日程上来了。
四：现在案例再现，骨折价对外放盘。
