酒肉朋友在武汉南湖投资了一套二手别墅。

我笑了笑，显然他从不关注“大胡子说房”，并不知道房产投资的关键考虑点还在于接盘市场。别墅这种高总价低需求的产品，升值空间恐怕有限。

他笑了笑，告诉我房子买的早，16年到现在，已经大涨了30%。

我又笑了笑，16-18这段时间，基本上只要是个房子，涨幅都超过了50%。从机会成本来看，这完全就是亏损啊。

他又笑了笑，终于承认的确是这样，别墅挂半年了，还是无人问津。

最后我俩相视一笑，看来术业还是得有专攻。即便是酒肉这样的金融大亨，在不熟悉的房产领域，也有投资失误的时候啊。

到底，所谓别墅这样的“稀缺”产品，有没有投资价值呢？

投资的本质，是认知的变现。

你认知到未来的需求会增长，但别人没明白。那么现在的价格就低，就是买入的好时候。

然而别墅却刚好相反，大家都误认为未来的需求会高，那么现在的价格也就高，套利空间就非常小。

在几年以前，我们对富人的认知基本上就是：住别墅，开豪车。所以，未来中国人民越来越富的情况下，大家都会住在郊区别墅享受生活，和大洋彼岸的美利坚一样。

然而，许多人没考虑到的是，中国的城市规划和发展模式与美国完全不同，人均经济水平也差异巨大。想要实现人手一栋House，未来20年可能都办不到。

中国有几个很显著的特征，会导致二手别墅转卖惨淡。

◈ 1. 富人新房倾向严重

整个中国，过往20年以来都可以算是房地产的高速发展期，日新月异的产品更迭、户型设计、硬装选材、物业升级、社区进化等方面，导致一二手房居住体验差距巨大。全WIFI覆盖、灯光跑道、智能管家系统等许多新兴产品，二手小区都是无法实现的。

所以，富人们甚至很多刚需们，都对一手房倾向严重。况且，富人们既然都这么有钱了，肯定更愿意买崭新的新房，而非别人住过的房子。

◈ 2. 民富程度有限

别墅动辄500平方以上，总价随意就超1000万。接得起盘的人必然不是刚需群体，其数量会很少。

◈ 3. 顶豪居住区的转移

以前，“别墅”这两个字基本等同于中国人对豪宅的定义。但随着时代发展、产品升级，揽阔江景海景的大平层、高处不胜寒的私人空中花园、定期组织晚宴的会员制物业、网红盘所带来的身份象征等很多现代事物，成为了新一代富人的追求。

富人的标签已然从老的别墅区，转移到了景观更宜人、配套更成熟、产品更新颖、交通更方便、地段更值钱的一些新的高层地标楼盘。

这些特征对应的就是，人们对二手别墅的需求会很少，其升值空间就会不如次新刚改房。

别墅住着爽吗？

这基本是废话。要有钱，谁不想搞个花园小独栋，有天有地有院落，千八百平上下玩耍，不爽才怪。

然而，光看房子是不错，但加上周围的外部配套和小区的环境人流，一切就不一定那么尽人意了。

◈ 1.别墅多在自然环境好的郊区，离商业中心教育中心都很远

深圳盐田有个很出名的盘叫华侨城天麓，出名不是因为它有多豪，而是十年前和现在竟然一个价。很难想象在“宇宙中心”深圳市，还会有这样的房子。

天麓别墅建在马峦山西侧的半山之上，开车下个山就要15-20分钟。而且周围道路网不密集，交通拥堵压力大。无论是找个浪漫旋转餐厅来个烛光晚餐，还是送孩子去参加个少儿篮球训练营，都很不方便。

◈ 2.市区别墅多老旧，环境邻居还堪忧

盐田的别墅，可以说是因为整个盐田区与深圳发展一路向西的发展方向背道而驰，导致的区域性滞涨。但我们在深圳新中心南山区，依然看到了老旧别墅的种种弊端。

位于南山核心区的华侨新村别墅群，红配绿的爬山虎给小区增添了几分艺术的气息，但巨富的业主们早就选择了抛弃此地。

如今，华侨新村的别墅大多都改成了群租房或小店铺。你的邻居不是什么上流社会的精英人士，而是15个附近的上班的年轻人或者，一家咖啡店。