大家都知道，现在国家对农村的用地监管越来越严了，批宅建房过程中每个步骤都需要提前审批，在得到批复后才可以往下进行。那么在自家老宅上搞建设，比如房屋翻建、翻修，由于老宅上以前建房已经走过用地审批了，而且已经合法使用多年了，再次翻建只是在以前的老宅上进行，因此再走用地审批是不是就显得多此一举了？

有这样的想法也可以理解，但事实是房屋翻建还是需要再次走审批的，只不过程序上要比新宅建房有所简化。也许有人会问：使用多年老宅上搞翻建为什么还需走审批？是的，因为老宅翻建也可能存在用地和规划问题。

翻建人是否符合资格条件

根据我国土地管理相关法律法规精神，农村宅基地使用权是具有所在村集体经济组织成员身份的村民才能拥有的，没有这一身份，原则上是没有资格获得村内宅基地的使用资格的。

可是农村普遍存在这样情况：老宅原“户”已经消亡，比如举家进城落户、迁入外村，或部分进城落户，其他人员离世等等。

如果家庭“户”已经灭失，如果房屋还在，存在法定继承人（如进城落户的子女）的话，子女可以凭房继承农房进而获得房屋续存期间宅基地的使用资格。一旦房屋倒塌或存在安全隐患不再适合居住时，宅基地将被村集体收回。继承农房的子女并不能再在老宅上进行翻建或改扩建活动。

因此如果存在家庭村内销户的情况下，由于没有法定的宅基地使用主体，农房实际拥有者并没有资格再进行翻建或改扩建活动。对于这一点来说，对农房翻建主体资格审查显得很有必要。

是否符合用地要求

用地要求需要审查的因素也特别多，比如在村内是否符合一户一宅条件，一宅上使用面积是不是超标，建新房旧宅是否交回，宅基地具体使用是否存在邻里争议等等，都是已经纳入监管的范围，如果宅基地及房屋利用，存在一户多宅、面积超标、建新未交旧或存在邻里用地争议的情况下，也都是不符合用地条件的，需要在改正或问题得到解决后才能按要求办理翻建审批手续。

是否符合规划要求

这一点要求也是很多人不理解的地方，使用多年老宅，还能存在不符合规划吗？

是的！而且出现风险的地方还不少。

首先，原本老宅用地就不符合规划的违建农宅，这一点自不用解释，不管过了多少年，违法用地建房，即便是房屋使用过程中没有人或单位指出违规问题，但并不代表违规农宅就合法了，要知道违法建房违法行为是不受追溯限制的。

另外一个，就是合法农宅再次翻建也会面临不符合规划的情况，这也是很多村民不理解的地方。我国国土空间规划和农村村庄规划一直处于整体稳定，局部调整的状态，比如由于国家国土空间规划或村庄规划调整需要，将宅基地所在地块变更了用地性质，用于修路筑桥等公共设施以及根据规划，当地划入征迁区或生态保护区、水源保护区等，这些情况下再翻建农房将是不允许的。对于这类情况，国家一般也会有后续政策跟进，以满足村民的住房需求。比如目前已经在全国范围内开启的大型农村异地扶贫搬迁项目，那些生活在大山深处独居的农宅，国家给每家每户修建基础公共设施如农村道路、互联网、电力等代价是很大的，将这些符合条件的进行规划搬迁，利用安排到新的住处，再去经营扶持建设，这个代价就很低了。因此，计划扶贫搬迁区的这些老宅上是不允许再翻建农房的。

第三，需警惕合法农宅被判定为违规占地的情况。这一点是种很具体很特别的情况，比如土地占用办理了合法的住宅用地手续，但是根据我国相关规定要求土地第二次调查（简称二调）该块地被认定、记录入库成了农用地，如果继续使用农房可能发现不了违规用地的事实，但是如果一旦擅自翻建（卫片执法时由于房屋颜色和形态发生改变被发现）或去走审批手续时被告知属于农用地的事实，这种情况下也是不允许翻建的，除非将涉及的农用地通过办理农用地转用审批手续，变更用地性质后再进行。

这里还需要注意一点，就是二调被认定为耕地的情况，如是一般耕地，办理农用地转用审批后需要进行划补，如果是基本农田将是不可以翻建的，需要退出占用的土地。

房屋具体翻建有要求

对于农村翻建一般要求建设农房不能超过三层，如果超过规定层数，需要聘用有专业施工资质的建筑队进行施工。

如果在现有房屋上改扩建，比如加盖，还需要经过相应结构安全性鉴定后，再委托具有资质的单位进行设计和施工，不然是不允许动工建设的。

另外，如福建省《农村村民建房质量安全和建筑风貌管理规定》将正式实施，以后对农村村民自建房经批准后由乡镇组织乡镇专职管理人员、工程施工专业管理人员、属地村委会工作人员在内的监管责任人严格落实施工关键节点和竣工验收到场巡查指导制度，实施农房质量安全和建筑风貌管控，不但对农房建筑具体管控要具体要求，而且对农房设计和整体风貌样式也都有具体要求。

对农房建设加强管控，大家不必为此多有反感，虽然说监管本身要求严了，手续多了，程序复杂了，但是监管的初衷和目都是从服务于村民为根本的，村民依法建成的合法房屋，无论是从权属上还是用地保障上，都有国家的承认和保护，以后即便是遇到征迁补偿、赔偿等情况，也会得到相应保障，而非法或未经审批的农房这份保障就会大打折扣。

来源：自然资源课堂、宅基地管理与利用、鲁法行谈