近日有朋友问小编，正在按揭的房子可以转卖吗？一定要等到五年之后才能转吗？

实际上无论是按照之前《物权法》的规定，还是按照1月1日最新修订的《民法典》的规定，正在按揭的房子都可以转卖，不用非等到满5年才能转。只不过对于“满五唯一”的住宅可以免缴个人所得税（1%或两次交易差价的20%），这降低了买方的购房成本（一般都是买方代缴）。

只不过《民法典》修订实施后，抵押期间的房子也可以直接过户了

一：以前购买二手房，如果原房主尚有按揭贷款未还清，需要卖方现将银行的存量房贷还清之后才能办理过户手续。

之前在《物权法》的约束下，对于尚在按揭的房子如需转让则必须征得抵押权人（银行）的同意。

根据原《物权法》第191条之规定：

抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

也就是说2021年1月1号之前想要变卖处在按揭期的房子，首先需要将银行房贷余额还清，否则是无法直接办理产权过户手续的。

二：但是随着《民法典》的实施，当下按揭期间的房子也可以直接办理产权过户。

根据《民法典》第496条之规定：

抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。

但为了保障抵押权人（银行）的权益，《民法典》同时做出了补充说明：

抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

需要注意的是《民法典》于2021年1月1日起实施，物权法和民法典约定不一致的，以民法典为准。这也就意味着除非抵押权人（银行）能拿出证明按揭房子在产权过户时会损害自己抵押权的证据，否则抵押人（房主）可以直接转让，不用非要先结清房贷余额，只要及时通知抵押权人（银行）就可以了。

《民法典》的规定在很大程度上降低了二手房交易门槛、交易风险、简化了交易流程

之前转卖按揭房时，房主必须想尽办法先将贷款余额结清，自己有能力结清也罢，很多时候只能借用高息民间资本或者让买方垫付首付资金结清，这极大的提高了买卖成本，同时也增加了买方的购房风险，一旦买方先行垫付后房子随即被查封或者卖方变卦、失联就麻烦了。这种风险的出现在二手房交易市场是很普遍的。

虽然《民法典》在法律层面上规定了按揭房产不经抵押权人同意就可以转让的合法性，但是在实际操作中银行一定会兼顾“鼓励交易”和“安全交易”，大概率上采取按揭和房屋过户同时一并转让的原则，所以《物权法》下按揭房的交易流程可能是这样的：

1.买卖双方签订买卖合同，就交易行为达成一致意见，通知银行要进行转让；

2.银行确定买房人具有当地购房资格，征信也没有问题；

3.双方确定未还款本息，买方向卖方支付除本息余额外的部分房款；

4.买卖双方办理过户手续，产权落在买房人名下（注意，一直到这一步原房主依然没有偿还银行剩余本息）；

5.银行办理按揭转移手续，买房人成为新的抵押人和借款人，房子依然抵押在银行作为担保物；

6.原房主退出抵押人、退出按揭合同；

7.买房人成为新的抵押人，剩余本息由买房人继续偿还，或者房子增值部分可以增加贷款金额，而银行增加放款的部分支付给原房主，至此买房人已将全部房款支付给原房主。

值得注意的是，在上述流程中，原房主转卖按揭房子自始至终都没有垫付一分钱，这区别于之前按揭二手房的买卖流程。

结语

总结来说，无论是在《物权法》还是在《民法典》的规定下，按揭房都可以转卖，只不过《民法典》下按揭房不需要提前结清贷款存量了，在很大程度上降低了交易门槛、降低了交易风险、简化了交易流程，对于二手房在房产市场上流通是一种促进。

但不得不说的是法律层面虽扫清了障碍，但是作为银行肯定是会保障自己的“抵押权人”身份，杜绝转让过程中产生对自己不利的风险，所以在实际操作中可能会遇到来自银行的一定的障碍。