小区南门东侧的住宅楼一楼开了多家店铺

近日，有市民向“钟楼下·民生热线”栏目反映，恒大绿洲小区的住宅楼里有人开办经营场所，扰民还存在安全隐患。业主们疑惑：住宅楼能随意“住改商”吗？由此引发的居住安全问题如何保障？

恒大绿洲小区位于咸宁东路与浐河西路交会处，2002年建成，整个小区有63栋楼，一万余名业主。6月15日，记者从小区南门一进入就看到，南门东西两侧的两栋住宅楼一楼均开着多家商铺，有理发店、药店、便利店、快递收发点等。南门正北方向的住宅楼里，一楼、二楼等也开办了美术培训、托育等机构。此外，记者在小区里走访发现，多栋住宅楼里都有商家在开店。

一位业主告诉记者，小区住宅楼“住改商”现象普遍。在一楼开店大家还能理解，因为一楼的房子南侧有个小花园，来人可以从小花园直接进入一楼家，对整栋楼的居住安全影响小，小区也有保安，业主们的安全还是有保障的。但是开在一楼以上的店铺，来往客人就需要从北侧的单元门进出。“陌生人通过单元门随意进入居民楼，业主的居住安全没有保障。经营场所开在住宅楼里，扰民也是一大困扰。”这位业主说。

15日下午2时许，记者来到小区物业服务中心。负责人告诉记者，他们也收到了业主关于住宅楼里开店存在安全隐患以及扰民的投诉。物业和相关部门上门查看后发现，住宅楼里的经营场所都有合法的营业执照，属于正常经营，没办法强制商家停业，物业也没有执法权，只能告知经营者减少噪声排放，共同维护业主安静、安全的居住环境。

“住改商”有营业执照就合法吗？陕西许小平律师事务所张震律师介绍，《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

张律师说，生活中，小区业主擅自将住宅房屋改变为经营性用房的情况不断增多，司法实践中将此种情况称为“住改商”。法律并不禁止“住改商”，只不过“住改商”需要满足两个条件：一是不得违反法律法规以及管理规约；二是必须征得有利害关系的业主一致同意。根据相关司法解释，“有利害关系的业主”，包含本栋建筑物内的其他业主及本栋建筑物之外同一小区内的业主两类。不同的业主类型，承担的举证责任不同。“一致同意”，是指本栋楼的所有业主都同意。一个不同意也不行，大多数人同意不算“一致同意”。而且，这个“同意”，要求业主以明示的方式作出，默示或者沉默不语的，只能推定对方不同意。两个条件必须同时具备，缺一不可，缺了一个，这“住”都改不成“商”。

“实践中，有的‘住改商’业主已经办理工商登记并取得了营业执照，要说明的是，这种办理了登记并取得了执照的事实属于行政登记及许可的范围，不能用来对抗当事人‘住改商’民事行为的违法性。”张律师说，即便有营业执照，利害关系业主也有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。就是说，有营业执照，但是影响了业主们的正常生活，也不能在这里继续经营了，“商”还得再改回“住”。（ 文/图 西安报业全媒体记者 姚瑞丹）

来源：西安新闻网

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