政策环境：房价限跌最低85折商贷放款3-7天，30%销售款存入监管账户

早在2017年，扬州落地限购、限售，市区范围限购3套住房；在市区范围户籍居民家庭拥有第二套及以上住房、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套及以上住房，均限售3年。

政府私下设置“限跌令”，原则上折扣力度不能低于85折，否则不能网签备案。但部分板块适度突破“限跌令”，例如市场一片红海的东南新城，11个项目在售，部分楼盘折扣最低75折。

商贷放款周期大都3-7天，公积金放贷约1个月。首套房首付30%，房贷利率下调至5.2%；二套房首付40%，房贷利率下调至5.4%。

2021年下半年，扬州加强预售资金监管，每栋楼备案时需向政府监管账户存入30%的销售款，等到交房才能全额取出，其余销售款则不必进入政府监管账户。

年前，为了便于企业支付工程款给农民工发工资，房企可以申请提取预售监管资金，但3月份需足额补缴同等金额的预售监管资金。

项目竞争：分销成交占比最高90%

佣金最高6-7万

房企内卷式降价高价地亏本销售

随着市场持续下行，分销依赖度不断上升，在售项目分销成交占比最低30%，最高能达到90%，佣金比例在1.5%-3%之间，最高6-7万元/套。

2021年下半年，房企开始打折降价，年底企业冲业绩内卷式降价，多盘折扣最低85折，购房送物业费、送家电，总价优惠20万元等，没有最低只有更低。受此影响，市场形成房价下跌的一致预期，价格遂成为购房首要考虑因素。

高价地现已亏本销售，部分地块楼板价1.4万元/平方米，项目售价1.9万元/平方米，但成交去化仍一般。

万科、本土房企新能源市场口碑较好，其余品牌房企无实质性差别，暴雷房企成客户规避重点。

2021年下半年，恒大、奥园所开发的楼盘出现阶段性停工，但随着政府及时介入监管，目前已陆续复工，交付风险整体可控。

前景展望：短期市场继续下行成交跌幅扩大下半年市场有望复苏成交将企稳回升

我们认为短期内扬州房地产市场依旧面临较大的下行压力，成交或将持续低位运行，且受去年同期极高基数影响，同比跌幅或将进一步扩大。房企打折降价常态化，但由于不少项目售价已接近成本线，部分项目更是亏本销售，房价进一步下降空间着实有限。

近期，政策利好的暖风频吹，有助于稳定并引导恢复市场信心。理想预期下，上半年南京、苏州等省内二线城市市场或将率先回暖，下半年扬州市场有望轮动复苏，届时成交或将企稳回升，房价也将筑底企稳。